巴黎捷悅

林口新市鎮的理想居所，生活機能與交通便利兼具！新北市林口區文化三路一段617巷163號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15
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AI 淨單價演算結果
[43.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -1.4% / 校正價 54.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.5 ~ 63 萬/坪

    林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -0.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-18.5%
鄰案季變化
-5.8%
最新價差
+1.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -18.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -5.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1659萬
910萬2395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
332萬
核貸金額
1,327萬
月付
5.0萬/月
建議年收
126萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為 54.54 萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊的交易數據，該區域的房價波動較大，且附近有加油站，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的貸款保守性，我們的最高出價不會超過 62.98 萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 167 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.077730LNG: 121.371459

嫌惡設施警示

台灣中油 車容坊文化二
GAS STATION
299m
impact
林口 新福宮
TEMPLE
618m
impact
台塑石油 台亞林口忠孝
GAS STATION
672m
impact
頭湖福德宮
TEMPLE
812m
impact
台塑石油 台亞林口中山
GAS STATION
909m
impact

軌道交通動能

林口 (機場捷運)1669m
長庚醫院 (機場捷運)1906m
體育大學 (機場捷運)4127m

防禦型機能圈

PARK力行公園
261m
SCHOOL新北市華美國際美國學
322m
PARK林口第二運動公園
394m
PARK翰林公園
431m
PARK立德公園
449m
PARK吉祥公園
548m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
巴黎捷悅
成交月 2025/08
42.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：41.4 坪
總價：1775.0萬
距離：-
巴黎捷悅
成交月 2024/08
52.6萬/坪
樓層：四層
坪數：31.0 坪
總價：1630.0萬
距離：-
巴黎捷悅
成交月 2024/06
49.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：41.5 坪
總價：2048.0萬
距離：-
巴黎捷悅
成交月 2024/06
55.7萬/坪
樓層：八層
坪數：30.3 坪
總價：1687.0萬
距離：-
巴黎捷悅
成交月 2024/06
48.1萬/坪
樓層：四層
坪數：40.8 坪
總價：1960.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
九揚香登大廈
成交月 2023/07
38.5萬/坪
樓層：九層
坪數：91.3 坪
總價：3100.0萬
距離：46 m
富堡晶璽
成交月 2024/04
57.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.6 坪
總價：2488.0萬
距離：55 m
佳穎Hometel
成交月 2025/05
36.6萬/坪
樓層：四層
坪數：38.4 坪
總價：1405.0萬
距離：65 m
竹城伊豆
成交月 2025/06
36.3萬/坪
樓層：二層
坪數：51.3 坪
總價：1860.0萬
距離：67 m
金星銀河
成交月 2025/02
35.5萬/坪
樓層：三層
坪數：94.0 坪
總價：3166.0萬
距離：88 m