市政官邸3號
成交月 2025/02
樓層：二層
坪數：32.3 坪
總價：2200.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 49 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準73.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -4.9% / 校正價 70.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 49 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核71.5 ~ 71.5 萬/坪
三重二重疏洪道為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8.9%
鄰案季變化
+3.8%
最新價差
+14%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +14%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價2305萬
2165萬2515萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
461萬
核貸金額
1,844萬
月付
7.0萬/月
建議年收
176萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我的出價基礎是71.53萬/坪，這是我能接受的最高價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離先嗇宮僅3.7米，可能存在的噪音風險，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為71.53萬/坪，這是我能承擔的最高風險，無法再提高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 190 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.050524LNG: 121.475919RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
先嗇宮
TEMPLE
4m
impact
中油直營 三重重新路站
GAS STATION
559m
impact
三重興德祠福德正神
TEMPLE
647m
impact
二重D/S
SUBSTATION
758m
impact
新莊福成宮
TEMPLE
810m
impact
軌道交通動能
先嗇宮 (中和新蘆線)629m
三重 (中和新蘆線)1104m
三重 (機場捷運)1104m
防禦型機能圈
PARK神農百草公園
45mPARK神農公園
62mSCHOOL興穀國小
108mSCHOOL清傳高商
139mPARK三重區鄰里公園
269mPARK三重區鄰里公園
274m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
76.7萬/坪
市政官邸3號
成交月 2024/12
樓層：十層
坪數：32.3 坪
總價：2425.0萬
距離：-
市政官邸3號
成交月 2024/12
樓層：十九層
坪數：32.3 坪
總價：2480.0萬
距離：-
市政官邸3號
成交月 2024/12
樓層：十七層
坪數：32.3 坪
總價：2444.0萬
距離：-
市政官邸3號
成交月 2024/09
樓層：五層
坪數：32.3 坪
總價：2365.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
潤鴻日昕
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：26.6 坪
總價：1954.0萬
距離：138 m
印象左岸
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：15.8 坪
總價：1288.0萬
距離：161 m
森一
成交月 2025/03
樓層：二層
坪數：52.1 坪
總價：2730.0萬
距離：174 m
連美One+
成交月 2025/01
樓層：十六層
坪數：50.7 坪
總價：2400.0萬
距離：199 m
川森
成交月 2024/09
樓層：二層
坪數：55.5 坪
總價：3108.0萬
距離：206 m