市政新銳
成交月 2023/04
樓層：二十三層
坪數：32.7 坪
總價：1837.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[64.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準62.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 60 萬/坪
參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核61.2 ~ 66.8 萬/坪
七期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.9%
鄰案季變化
-11.5%
最新價差
-3.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -3.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價1913萬
1740萬2180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
382萬
核貸金額
1,530萬
月付
5.8萬/月
建議年收
146萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，設定在61.21萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的嫌惡設施如台中西屯啟興宮可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量銀行核貸上限，我們的最高出價不會超過66.75萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 77 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.159233LNG: 120.636468RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中西屯啟興宮
TEMPLE
335m
impact
內政部土地重劃工程處
PRISON
507m
impact
台中西屯玉興宮
TEMPLE
557m
impact
環境部環境管理署
LANDFILL
673m
impact
潮洋里福德祠
TEMPLE
761m
impact
軌道交通動能
水安宮 (台中捷運綠線)1166m
市政府 (台中捷運綠線)1292m
文心森林公園 (台中捷運1817m
防禦型機能圈
PARK惠城公園
175mPARK三義兒童公園
256mPARK小來公園
290mSCHOOL臺中市南屯區黎明國民
302mPARK惠來公園
539mSCHOOL小洪學苑一館
550m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
65.1萬/坪
市政新銳
成交月 2023/04
樓層：十四層
坪數：35.2 坪
總價：2098.0萬
距離：-
市政新銳
成交月 2023/02
樓層：十五層
坪數：34.5 坪
總價：2003.0萬
距離：-
市政新銳
成交月 2023/02
樓層：二十四層
坪數：34.5 坪
總價：2012.0萬
距離：-
市政新銳
成交月 2023/01
樓層：十七層
坪數：35.2 坪
總價：2083.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
雙橡園2279
成交月 2023/01
樓層：二十四層
坪數：70.4 坪
總價：4696.0萬
距離：50 m
聯聚方瑞大廈
成交月 2024/07
樓層：二十一層
坪數：56.6 坪
總價：3982.0萬
距離：67 m
蘿曼蘿蘭
成交月 2026/02
樓層：三十三層
坪數：50.7 坪
總價：3219.0萬
距離：124 m
鉑金愛悅
成交月 2024/08
樓層：三十三層
坪數：71.9 坪
總價：4548.0萬
距離：283 m
寶輝101 Theater South
成交月 2026/01
樓層：十三層
坪數：70.5 坪
總價：5557.0萬
距離：409 m