幸福琚

醫療便利，價格合理的理想居所新北市新莊區復興路二段199號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[64.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    61.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 61.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    56.7 ~ 68.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.9%
鄰案季變化
+58.8%
最新價差
+16.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +58.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.2%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價2478萬
2210萬2865萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
496萬
核貸金額
1,982萬
月付
7.5萬/月
建議年收
189萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是56.71萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>距離40.1公尺有骨灰罐工廠，這可能影響未來轉售價值，建議以此作為壓價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為68.17萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.044613LNG: 121.459403

嫌惡設施警示

天璽玉石（骨灰罐，骨罐工
CREMATORIUM
40m
impact
全國加油站 思源路站
GAS STATION
85m
impact
幸福土地公－新莊仁愛福
TEMPLE
330m
impact
三花加油站
GAS STATION
351m
impact
新莊虎爺宮
TEMPLE
388m
impact

軌道交通動能

幸福 (環狀線)510m
頭前庄 (中和新蘆線)586m
頭前庄 (環狀線)586m

防禦型機能圈

SCHOOL思賢國小
315m
PARK新莊區鄰里公園
382m
PARK化成公園
400m
PARK思賢公園
447m
SUPERMARKET全聯福利中心 新莊公園
473m
PARK中港三角公園
651m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
幸福琚
成交月 2024/04
65.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.3 坪
總價：2758.0萬
距離：-
幸福琚
成交月 2024/04
57.5萬/坪
樓層：二層
坪數：42.3 坪
總價：2413.0萬
距離：-
幸福琚
成交月 2024/04
64.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：42.3 坪
總價：2678.0萬
距離：-
幸福琚
成交月 2024/04
66.0萬/坪
樓層：十五層
坪數：42.3 坪
總價：2798.0萬
距離：-
幸福琚
成交月 2024/04
66.5萬/坪
樓層：十五層
坪數：39.4 坪
總價：2578.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
財經天廈
成交月 2023/07
54.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：78.2 坪
總價：3300.0萬
距離：34 m
新北皇家璽苑
成交月 2025/05
60.5萬/坪
樓層：八層
坪數：23.6 坪
總價：1430.0萬
距離：224 m
言真
成交月 2025/09
64.7萬/坪
樓層：十層
坪數：53.7 坪
總價：2800.0萬
距離：312 m
大將美樹
成交月 2023/04
61.0萬/坪
樓層：三層
坪數：36.4 坪
總價：1850.0萬
距離：355 m
長虹閲莊
成交月 2025/08
73.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：56.2 坪
總價：2544.0萬
距離：364 m