幸福花園
成交月 2024/01
樓層：五層
坪數：41.6 坪
總價：1070.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準30.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -13.3% / 校正價 28.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核29.4 ~ 32.3 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +22.9%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-9.3%
鄰案季變化
+2.6%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -9.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)總價1115萬
995萬1300萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
223萬
核貸金額
892萬
月付
3.4萬/月
建議年收
85萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價將鎖定在29.38萬/坪，這是我們的心理底線，確保不會追高。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的污水處理廠和垃圾清運公司對環境的影響，這些因素在銀行鑑價中會被視為風險，應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為32.34萬/坪，這是我們的最高出價，超過這個價格將無法獲得足夠的貸款支持。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.155593LNG: 121.406288RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
212m
impact
八里變電所
SUBSTATION
496m
impact
台灣中油 三詠站(加盟＆自
GAS STATION
611m
impact
八里污水處理廠
INCINERATOR
614m
impact
茂盛環保企業有限公司|
INCINERATOR
772m
impact
軌道交通動能
淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)3093m
沙崙 (淡海輕軌)3708m
淡水 (淡水信義線)4238m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
29.1萬/坪
幸福花園
成交月 2024/01
樓層：四層
坪數：40.7 坪
總價：1027.0萬
距離：-
幸福花園
成交月 2023/12
樓層：十四層
坪數：41.6 坪
總價：1108.0萬
距離：-
幸福花園
成交月 2023/12
樓層：十二層
坪數：41.6 坪
總價：1138.0萬
距離：-
幸福花園
成交月 2023/11
樓層：七層
坪數：40.7 坪
總價：1106.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
綠多鶴
成交月 2025/02
樓層：七層
坪數：31.6 坪
總價：852.0萬
距離：316 m
陽光峇里
成交月 2025/08
樓層：九層
坪數：23.0 坪
總價：680.0萬
距離：422 m
文昌苑
成交月 2024/04
樓層：七層
坪數：46.5 坪
總價：1230.0萬
距離：513 m
Hi！台北
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：61.0 坪
總價：1650.0萬
距離：523 m
勤樸天逸
成交月 2024/06
樓層：四層
坪數：32.4 坪
總價：930.0萬
距離：539 m