幸福G01-大樓區

在大溪區的寧靜中，找到您的幸福家園桃園市大溪區社角段239地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[23.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    24.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 22.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.6 ~ 29.5 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9.6%
鄰案季變化
+18.9%
最新價差
-22.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1000萬
835萬1090萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
200萬
核貸金額
800萬
月付
3.0萬/月
建議年收
76萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是23.63萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊設施的距離和社區的歷史成交價格，我們認為目前的報價存在一定的水分。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為29.53萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.915558LNG: 121.268463

嫌惡設施警示

> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。

軌道交通動能

老街溪 (機場捷運)6851m
環北 (機場捷運)7376m
鶯桃福德 (三鶯線)8401m

防禦型機能圈

MRT STATION永吉公園 (三鶯線)
8416m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
幸福G01-大樓區
成交月 2023/08
25.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：45.2 坪
總價：1065.0萬
距離：-
幸福G01-大樓區
成交月 2023/08
25.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.2 坪
總價：1050.0萬
距離：-
幸福G01-大樓區
成交月 2023/08
25.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.2 坪
總價：1060.0萬
距離：-
幸福G01-大樓區
成交月 2023/08
24.8萬/坪
樓層：十三層
坪數：45.3 坪
總價：1040.0萬
距離：-
幸福G01-大樓區
成交月 2023/06
25.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：45.2 坪
總價：1055.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
真綻美
成交月 2022/07
18.6萬/坪
樓層：二層
坪數：36.5 坪
總價：598.0萬
距離：614 m
幸福公園9期-幸福MRT
成交月 2025/12
32.5萬/坪
樓層：七層
坪數：26.8 坪
總價：870.0萬
距離：1.00 km
中麗知云
成交月 2025/12
34.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：88.4 坪
總價：2307.0萬
距離：1.06 km
名門阜邑5
成交月 2022/04
24.6萬/坪
樓層：全
坪數：83.8 坪
總價：2065.0萬
距離：1.31 km
鼎臻花園別墅
成交月 2024/08
29.5萬/坪
樓層：全
坪數：60.0 坪
總價：1770.0萬
距離：1.36 km