幸福公園9期-幸福MRT
成交月 2025/12
樓層：七層
坪數：26.8 坪
總價：870.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[49.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 15 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準76.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 15 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 76.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核61.2 ~ 88.5 萬/坪
板橋江翠北側為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4.6%
鄰案季變化
+16.2%
最新價差
-58.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -58.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)總價1520萬
610萬3300萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
304萬
核貸金額
1,216萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價位為61.19萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價低於市場平均，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為88.51萬/坪，我們的出價不會超過這個範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 22 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.030622LNG: 121.474322RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
Gostation 換電站
GAS STATION
214m
impact
板橋保安宮＆板橋潮和宮
TEMPLE
344m
impact
台灣中油 北基江翠加油
GAS STATION
372m
impact
恩慧生命事業/殯葬禮儀
CREMATORIUM
428m
impact
板橋懷德宮天上聖母(懷
TEMPLE
650m
impact
軌道交通動能
江子翠 (板南線)102m
板橋 (環狀線)222m
板橋 (板南線)222m
防禦型機能圈
PARK翠園
114mSCHOOL江翠國小
218mPARK雙十廣場
245mPARK板橋區鄰里公園
323mPARK農村公園
335mSCHOOL文聖國小
346m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
32.5萬/坪
幸福公園9期-幸福MRT
成交月 2025/11
樓層：六層
坪數：39.9 坪
總價：1015.0萬
距離：-
幸福MRT
成交月 2025/09
樓層：五層
坪數：39.9 坪
總價：1040.0萬
距離：-
幸福MRT
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：39.9 坪
總價：1028.0萬
距離：-
幸福MRT
成交月 2025/08
樓層：九層
坪數：44.9 坪
總價：1296.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
吉祥儒邑
成交月 2024/09
樓層：四層
坪數：41.7 坪
總價：2163.0萬
距離：15 m
HELLO WIN迎家
成交月 2024/07
樓層：五層
坪數：26.0 坪
總價：2160.0萬
距離：117 m
松柏大院
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：44.5 坪
總價：3390.0萬
距離：125 m
新北第一天廈
成交月 2025/06
樓層：十五層
坪數：24.1 坪
總價：2150.0萬
距離：137 m
環遊市
成交月 2025/08
樓層：四層
坪數：14.6 坪
總價：1200.0萬
距離：137 m