康詩丹郡

步行可達的優質教育資源新北市汐止區林森街73巷17號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 21
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AI 淨單價演算結果
[25.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 47 萬/坪

    參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    35 ~ 58.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-30.8%
鄰案季變化
+14.3%
最新價差
-48.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -30.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -48.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價2380萬
100萬36900萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
476萬
核貸金額
1,904萬
月付
7.2萬/月
建議年收
181萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 35.01 萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近的台北南港變電所可能帶來的風險，我們認為價格應該進一步調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 58.44 萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保貸款的順利進行。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 24 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.061446LNG: 121.633407

嫌惡設施警示

台北南港變電所
SUBSTATION
203m
impact
新北市政府消防局第六
FIRE STATION
397m
impact
暮浴
CREMATORIUM
484m
impact
台塑直營 台亞汐止好市
GAS STATION
622m
impact
中油直營汐止站(洗車&咖
GAS STATION
651m
impact

軌道交通動能

南港展覽館 (板南線)1764m
南港展覽館 (文湖線)1764m
南港軟體園區 (文湖線)1797m

防禦型機能圈

SCHOOL北峰國小
225m
PARK汐止區鄰里公園
424m
SCHOOL樟樹實中
747m
PARK綠地
892m
PARK金龍公園
906m
SCHOOL金龍國小
990m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
康詩丹郡
成交月 2025/09
25.6萬/坪
樓層：七層
坪數：1423.6 坪
總價：33080.0萬
距離：-
康詩丹郡
成交月 2024/08
38.9萬/坪
樓層：十九層
坪數：48.8 坪
總價：1620.0萬
距離：-
康詩丹郡
成交月 2024/08
35.2萬/坪
樓層：四層
坪數：74.3 坪
總價：2380.0萬
距離：-
康詩丹郡
成交月 2023/06
30.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：287.3 坪
總價：8835.0萬
距離：-
康詩丹郡
成交月 2022/12
26.1萬/坪
樓層：九層
坪數：48.8 坪
總價：1275.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
東台北
成交月 2025/08
49.2萬/坪
樓層：十層
坪數：37.8 坪
總價：1860.0萬
距離：346 m
文心慕慕
成交月 2025/11
79.3萬/坪
樓層：八層
坪數：43.9 坪
總價：2953.0萬
距離：396 m
紅里旗艦大樓
成交月 2025/08
37.2萬/坪
樓層：八層
坪數：112.4 坪
總價：3672.0萬
距離：424 m
摩登台北
成交月 2025/09
57.1萬/坪
樓層：九層
坪數：15.1 坪
總價：860.0萬
距離：426 m
華鎮生活家
成交月 2024/11
41.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：22.1 坪
總價：910.0萬
距離：430 m