弘暉富琚
成交月 2023/11
樓層：二層
坪數：49.5 坪
總價：3100.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[70.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 58 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準67.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -18.3% / 校正價 62.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 58 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核62.3 ~ 70.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +56.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+16.4%
最新價差
-23.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -23.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價3100萬
410萬9700萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
620萬
核貸金額
2,480萬
月付
9.4萬/月
建議年收
236萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場冷淡狀態，初步出價為62.3萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據銀行估價，該物件的貸款上限為3042.46萬，且社區溢價率為負，顯示市場對該區域的價值評估偏低。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為70.36萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.967621LNG: 121.540240RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市新店區公所
INCINERATOR
177m
impact
臺灣中油北新路站(直營&
GAS STATION
199m
impact
新北市政府消防局第四
FIRE STATION
252m
impact
Smile 速邁樂加油站 - 新店站
GAS STATION
324m
impact
臺灣臺北地方法院新店
PRISON
455m
impact
軌道交通動能
新店 (松山新店線)93m
新店區公所 (松山新店線)104m
七張 (松山新店線)893m
防禦型機能圈
SPORTS CENTER舞動陽光-馬公公園運動
234mPARK馬公友誼公園
243mPARK瑠公公園
247mPARK新店區鄰里公園
345mSCHOOL五峰國中
363mPARK中正公園
415m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
70.6萬/坪
鄰案比價樣本
捷運楓華
成交月 2025/05
樓層：八層
坪數：40.6 坪
總價：2720.0萬
距離：29 m
霞飛大道二期
成交月 2024/12
樓層：二層
坪數：50.3 坪
總價：2950.0萬
距離：88 m
鑫洋百景
成交月 2024/11
樓層：六層
坪數：90.2 坪
總價：5890.0萬
距離：284 m
養心殿一期
成交月 2025/08
樓層：十七層
坪數：119.2 坪
總價：6616.0萬
距離：286 m
長虹峰華
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：88.3 坪
總價：5480.0萬
距離：354 m