弘達時敍
成交月 2025/12
樓層：七層
坪數：34.1 坪
總價：930.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[31.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 27.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核19.6 ~ 29.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+7.8%
最新價差
+4.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +7.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +4.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價930萬
855萬965萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
186萬
核貸金額
744萬
月付
2.8萬/月
建議年收
71萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是19.63萬/坪，這是基於市場的最低安全價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有一座廟宇，距離約454.9公尺，可能帶來噪音風險，這是我們議價的理由之一。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為29.81萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 42 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.889204LNG: 121.271269RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 泉好站
GAS STATION
220m
impact
三元宮
TEMPLE
455m
impact
台灣中油 大溪站（直營&自
GAS STATION
923m
impact
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)9276m
環北 (機場捷運)9939m
鶯桃福德 (三鶯線)10184m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
30.6萬/坪
弘達時敍
成交月 2025/12
樓層：九層
坪數：31.1 坪
總價：868.0萬
距離：-
弘達時敍
成交月 2025/11
樓層：九層
坪數：34.1 坪
總價：952.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
弘達時敘
成交月 2025/11
樓層：二層
坪數：31.8 坪
總價：860.0萬
距離：17 m
逍遙
成交月 2021/12
樓層：二層
坪數：46.8 坪
總價：820.0萬
距離：207 m
璟都大鎮-輕璟澤
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：41.3 坪
總價：1175.0萬
距離：330 m
齋明居
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：15.3 坪
總價：461.0萬
距離：410 m
家那大17期-華廈A區
成交月 2024/12
樓層：九層
坪數：31.5 坪
總價：765.0萬
距離：470 m