彧見

成熟生活圈中的低估寶藏南區愛國街105號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 7 / B1
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[50.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 43.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38.5 ~ 50.8 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.7%
鄰案季變化
+2.9%
最新價差
+17.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +17.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價896萬
765萬1335萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
179萬
核貸金額
717萬
月付
2.7萬/月
建議年收
69萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該鎖定在38.53萬/坪，這是目前市場的保守支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該物件距離台中市南區奉興宮池李朱三府王爺僅14.8米，可能會有噪音和香火味的影響，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為50.78萬/坪，我們不應超過此價格，以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.131327LNG: 120.678833

嫌惡設施警示

台中市南區奉興宮池李
TEMPLE
15m
impact
醒修宮關聖帝君
TEMPLE
220m
impact
台電德義變電所(德義D/S)
SUBSTATION
345m
impact
臺中復興宮
TEMPLE
358m
impact
文化部文化資產局
PRISON
371m
impact

軌道交通動能

豐樂公園 (台中捷運綠線)3317m
南屯 (台中捷運綠線)3420m
大慶 (台中捷運綠線)3464m

防禦型機能圈

PARK長春公園
154m
SCHOOL台中市西區大同國民小
480m
SCHOOL臺中市西區大同國民小
497m
SCHOOL臺中市立臺中女中
531m
SCHOOL臺中市立光明國民中學
580m
SCHOOL臺中市東區臺中國民小
588m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
彧見
成交月 2024/06
55.6萬/坪
樓層：五層
坪數：17.2 坪
總價：958.0萬
距離：-
彧見
成交月 2024/05
52.0萬/坪
樓層：二層
坪數：17.2 坪
總價：896.0萬
距離：-
彧見
成交月 2024/03
51.5萬/坪
樓層：三層
坪數：22.7 坪
總價：1068.0萬
距離：-
彧見
成交月 2024/01
52.2萬/坪
樓層：七層
坪數：17.2 坪
總價：900.0萬
距離：-
彧見
成交月 2023/12
53.3萬/坪
樓層：六層
坪數：28.1 坪
總價：1278.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
永築承境
成交月 2026/02
35.8萬/坪
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：1898.0萬
距離：99 m
鎮宇大智IV-開柿大吉
成交月 2024/02
46.6萬/坪
樓層：全
坪數：75.0 坪
總價：3500.0萬
距離：219 m
國聚之邑
成交月 2025/02
52.9萬/坪
樓層：十八層
坪數：75.5 坪
總價：3445.0萬
距離：306 m
梧桐富築
成交月 2026/01
46.8萬/坪
樓層：五層
坪數：20.8 坪
總價：975.0萬
距離：484 m
富宇玥和
成交月 2025/10
54.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：43.8 坪
總價：2075.0萬
距離：532 m