御墅傳家
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：56.3 坪
總價：1138.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[19.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 40 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準21.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 21.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 40 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.4 ~ 28.3 萬/坪
龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-9.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -9.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1175萬
1120萬1270萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
235萬
核貸金額
940萬
月付
3.6萬/月
建議年收
90萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是20.35萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，市場冷清，我們有理由要求更低的價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為28.33萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.184810LNG: 120.529612RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
奉天宮
TEMPLE
674m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)9037m
高鐵台中站 (台中捷運綠12067m
水安宮 (台中捷運綠線)12336m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市龍井區龍井國民
89mSCHOOL龍井國小附幼
135mSCHOOL科壬學苑
345m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
20.2萬/坪
御墅傳家
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：66.4 坪
總價：1252.0萬
距離：-
御墅傳家
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：56.3 坪
總價：1172.0萬
距離：-
御墅傳家
成交月 2022/02
樓層：全
坪數：60.9 坪
總價：1178.0萬
距離：-
御墅傳家
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：56.3 坪
總價：1138.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
御墅富樂
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：62.3 坪
總價：1668.0萬
距離：195 m
御墅禾樂
成交月 2023/07
樓層：全
坪數：52.1 坪
總價：1075.0萬
距離：279 m
幸福御墅
成交月 2022/12
樓層：六層
坪數：35.9 坪
總價：670.0萬
距離：301 m
御墅愛家
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：49.9 坪
總價：1108.0萬
距離：461 m
富園一品七期
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：60.0 坪
總價：1680.0萬
距離：507 m