御墅迎山Ⅱ
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：55.0 坪
總價：1090.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 33 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準19.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 19.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 33 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核19 ~ 22.9 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.7%
鄰案季變化
+18.7%
最新價差
-6.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -6.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)總價1088萬
960萬1235萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
218萬
核貸金額
870萬
月付
3.3萬/月
建議年收
83萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是18.96萬/坪，這是基於當前市場狀態的合理保守價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離最近的捷運站超過19公里，交通便利性較低，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為22.86萬/坪，我們不會超過此價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.347930LNG: 120.655408RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中玉旨玄靈宮
TEMPLE
835m
impact
軌道交通動能
松竹 (台中捷運綠線)19061m
舊社 (台中捷運綠線)19072m
北屯總站 (台中捷運綠線)19145m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市立外埔托兒所鐵
67mSCHOOL臺中市外埔區鐵山國民
173mPARK外埔一號籃球場&遊憩區
458m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
19.8萬/坪
御墅迎山Ⅱ
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：53.9 坪
總價：1066.0萬
距離：-
御墅迎山Ⅱ
成交月 2022/10
樓層：全
坪數：53.9 坪
總價：1208.0萬
距離：-
御墅迎山Ⅱ
成交月 2022/10
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：1088.0萬
距離：-
御墅迎山Ⅱ
成交月 2022/09
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：1088.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
幸福の園邸-A&B區
成交月 2024/01
樓層：二層
坪數：39.1 坪
總價：745.0萬
距離：107 m
展裕榮耀
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：69.3 坪
總價：1758.0萬
距離：158 m
中山人文苑
成交月 2024/05
樓層：二層
坪數：37.5 坪
總價：730.0萬
距離：1.12 km
皇品天悅
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：31.9 坪
總價：1258.0萬
距離：1.58 km
大境
成交月 2023/09
樓層：五層
坪數：29.7 坪
總價：650.0萬
距離：1.70 km