達麗創世紀
成交月 2022/04
樓層：七層
坪數：41.8 坪
總價：1876.0萬
距離：248 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準57.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 47.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核48.6 ~ 65.2 萬/坪
單元八重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價2543萬
100萬7590萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
508萬
核貸金額
2,034萬
月付
7.7萬/月
建議年收
194萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場流動性低，我們的出價基於48.59萬/坪，這是目前的市場支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該區域距離寵物殯葬設施僅321.1公尺，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為65.23萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.181179LNG: 120.663823RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中紫微宮 三官大帝
TEMPLE
319m
impact
毛孩寶貝安樂園 寵物殯
CREMATORIUM
321m
impact
中油加盟 水湳站
GAS STATION
338m
impact
大陳平福德祠
TEMPLE
351m
impact
傳承生命事業有限公司
CREMATORIUM
436m
impact
軌道交通動能
文心中清 (台中捷運綠線)1076m
文華高中 (台中捷運綠線)1122m
文心櫻花 (台中捷運綠線)1861m
防禦型機能圈
PARK老樹公園
161mPARK雷虎公園
390mPARK新平公園
479mSCHOOL臺中市立大德國民中學
485mSCHOOL臺中市西屯區大鵬國民
487mPARK大石公園
534m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
50.0萬/坪
茂泰清冉
成交月 2023/03
樓層：三層
坪數：47.1 坪
總價：1445.0萬
距離：294 m
邑富筑美
成交月 2024/11
樓層：全
坪數：87.0 坪
總價：3850.0萬
距離：419 m
國聚之碩
成交月 2022/09
樓層：十四層
坪數：69.1 坪
總價：3300.0萬
距離：454 m
帝璟寬和
成交月 2024/06
樓層：三層
坪數：51.4 坪
總價：3038.0萬
距離：475 m