德光仁美居
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：40.5 坪
總價：815.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 21.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核21.8 ~ 32.6 萬/坪
清水都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-21.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -21.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價1118萬
740萬1495萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
223萬
核貸金額
894萬
月付
3.4萬/月
建議年收
85萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是21.81萬/坪，這是銀行估價的保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離加油站僅278公尺，可能會影響居住品質，我們認為這是議價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為32.58萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.287882LNG: 120.542056RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 台中港站(直營)
GAS STATION
278m
impact
中油 北堤加油站
GAS STATION
335m
impact
民基加油站
GAS STATION
335m
impact
內政部消防署臺中港務
FIRE STATION
785m
impact
台灣中油-黃金海岸加油
GAS STATION
870m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)16989m
文心櫻花 (台中捷運綠線)17481m
文華高中 (台中捷運綠線)17622m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
20.1萬/坪
德光仁美居
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：98.2 坪
總價：1420.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
睿宸仁和
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：47.4 坪
總價：1300.0萬
距離：1.55 km
大漁
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：1600.0萬
距離：1.67 km
御墅水漾
成交月 2022/08
樓層：全
坪數：50.5 坪
總價：1120.0萬
距離：1.76 km
微笑上好
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：50.0 坪
總價：1100.0萬
距離：1.78 km
愛閱
成交月 2022/10
樓層：全
坪數：50.3 坪
總價：1800.0萬
距離：1.86 km