恆詠好漾

理想的家庭居所，鄰近學校與公園后里區甲后路27巷33號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[30.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 37 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 37 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.9 ~ 35.4 萬/坪

    高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.8%
鄰案季變化
-0.1%
最新價差
+19%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +19%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價892萬
790萬1145萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
178萬
核貸金額
713萬
月付
2.7萬/月
建議年收
68萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是23.86萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近后義宮的噪音風險，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為35.4萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.309425LNG: 120.732168

嫌惡設施警示

后義宮
TEMPLE
162m
impact
后里聖德宮
TEMPLE
405m
impact
后里泉州宮
TEMPLE
538m
impact
台中后里雷筳殿
TEMPLE
660m
impact
臺中市后里區第一示範
CEMETERY
856m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)14240m
舊社 (台中捷運綠線)14279m
松竹 (台中捷運綠線)14537m

防禦型機能圈

PARK后里火車站-廁所
76m
PARK梅里公園
142m
SCHOOL薩克斯風與吹嘴製造工
157m
SCHOOL臺中市后里區后里國民
227m
SCHOOL聖功美語
263m
PARK花馬天空步道
377m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
恆詠好漾
成交月 2025/02
36.1萬/坪
樓層：四層
坪數：30.7 坪
總價：1090.0萬
距離：-
恆詠好漾
成交月 2025/02
35.7萬/坪
樓層：二層
坪數：26.6 坪
總價：950.0萬
距離：-
恆詠好漾
成交月 2025/02
37.0萬/坪
樓層：二層
坪數：22.3 坪
總價：825.0萬
距離：-
恆詠好漾
成交月 2024/12
37.3萬/坪
樓層：三層
坪數：22.3 坪
總價：831.0萬
距離：-
恆詠好漾
成交月 2024/12
37.4萬/坪
樓層：四層
坪數：22.3 坪
總價：833.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
華亞敦品
成交月 2022/09
32.5萬/坪
樓層：全
坪數：54.4 坪
總價：1770.0萬
距離：1.10 km
美好蒔光
成交月 2024/09
32.6萬/坪
樓層：三層
坪數：34.0 坪
總價：958.0萬
距離：1.12 km
恆詠八大家
成交月 2022/04
28.3萬/坪
樓層：全
坪數：76.0 坪
總價：2150.0萬
距離：1.30 km
恆詠之星
成交月 2025/09
34.8萬/坪
樓層：八層
坪數：45.1 坪
總價：1365.0萬
距離：1.35 km
恆詠柑宅
成交月 2023/11
19.4萬/坪
樓層：全
坪數：52.5 坪
總價：1020.5萬
距離：1.37 km