悅峰釀
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：51.1 坪
總價：1550.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 25.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.6 ~ 31 萬/坪
大園客運園區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.8%
鄰案季變化
+6.6%
最新價差
+16.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.1%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)總價1510萬
1430萬1610萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
302萬
核貸金額
1,208萬
月付
4.6萬/月
建議年收
115萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於18.59萬/坪，這是目前市場的保守支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的社區溢價為-100%，顯示出該區域的房價低於平均，這是我們議價的籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.02萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.045690LNG: 121.167991RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
大園 (機場捷運)4436m
橫山 (機場捷運)4905m
高鐵桃園站 (機場捷運)5850m
防禦型機能圈
PARK客運園區兒四公園
247mPARK大園區鄰里公園
281mPARK客運園區兒一公園
542mPARK甘塘路公園
595mPARK大園區鄰里公園
718mSCHOOL大園國中
968m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
30.3萬/坪
悅峰釀
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：51.1 坪
總價：1550.0萬
距離：-
悅峰釀
成交月 2023/02
樓層：全
坪數：53.8 坪
總價：1450.0萬
距離：-
悅峰釀
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：55.3 坪
總價：1500.0萬
距離：-
悅峰釀
成交月 2022/12
樓層：全
坪數：53.8 坪
總價：1450.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
良茂城里院
成交月 2025/07
樓層：全
坪數：78.2 坪
總價：2505.0萬
距離：31 m
采豐之間
成交月 2023/12
樓層：全
坪數：322.5 坪
總價：9096.0萬
距離：135 m
大耀首璽
成交月 2024/02
樓層：十二層
坪數：43.2 坪
總價：1218.0萬
距離：144 m
合登領航城
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：41.3 坪
總價：1103.0萬
距離：147 m
興禾 築美學
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：54.9 坪
總價：1458.0萬
距離：163 m