悅舍九期
成交月 2025/07
樓層：三層
坪數：27.3 坪
總價：783.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[28.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 23.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.5 ~ 31 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-24.3%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -24.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價790萬
670萬910萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
158萬
核貸金額
632萬
月付
2.4萬/月
建議年收
60萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該從24.45萬/坪開始，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有兩座寺廟，距離分別為213.7米和254.5米，這可能帶來噪音風險，應作為議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為30.97萬/坪，我們不應超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.253251LNG: 120.541990RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
梧棲福德里德順宮
TEMPLE
214m
impact
梧棲東天宮
TEMPLE
255m
impact
台灣中油 中正站（加盟）
GAS STATION
434m
impact
水星世界卡拉OK
KTV
698m
impact
台灣中油 建發加油站(加
GAS STATION
755m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)13558m
文心櫻花 (台中捷運綠線)14770m
市政府 (台中捷運綠線)14834m
防禦型機能圈
SCHOOL台中縣梧棲鎮中正國民
451mSCHOOL臺中市梧棲區中正國民
451mSCHOOL艾瑪莉教室
543mPARK南簡公園運動處
566mPARK南簡公園
623mSCHOOL音樂HM工作室
690m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.9萬/坪
悅舍九期
成交月 2025/03
樓層：五層
坪數：30.5 坪
總價：883.0萬
距離：-
悅舍九期
成交月 2025/02
樓層：三層
坪數：28.1 坪
總價：787.0萬
距離：-
悅舍九期
成交月 2025/02
樓層：四層
坪數：27.9 坪
總價：800.0萬
距離：-
悅舍九期
成交月 2025/02
樓層：三層
坪數：27.9 坪
總價：790.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
餘慶豐閣
成交月 2022/11
樓層：三層
坪數：44.3 坪
總價：1011.0萬
距離：231 m
天睦中央親鄰
成交月 2025/07
樓層：七層
坪數：42.2 坪
總價：1119.0萬
距離：289 m
閱好書房
成交月 2024/01
樓層：九層
坪數：34.1 坪
總價：680.0萬
距離：382 m
世紀雄偉Ⅱ
成交月 2024/06
樓層：二層
坪數：27.1 坪
總價：740.0萬
距離：431 m
竣吉大心2
成交月 2024/04
樓層：四層
坪數：30.9 坪
總價：755.0萬
距離：434 m