悠森活

未來的捷運生活圈，現在的理想家園。桃園市八德區介壽路1022巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B2
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AI 淨單價演算結果
[28.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 21 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 21 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.5 ~ 35 萬/坪

    八德擴大為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.1%
鄰案季變化
-6.8%
最新價差
-12.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -12.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1255萬
1155萬1515萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
251萬
核貸金額
1,004萬
月付
3.8萬/月
建議年收
96萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的合理價格應該在 30.53萬/坪，這是我們的出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到周邊的公共設施如捷運站尚在建設中，這可能會影響短期內的流動性。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>基於銀行的核貸標準，最高貸款額度支持的價格為 34.97萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.932636LNG: 121.294673

嫌惡設施警示

中油加盟 銘豐站
GAS STATION
683m
impact
八德廣福宮
TEMPLE
687m
impact
桃園市政府消防局第一
FIRE STATION
841m
impact
法務部矯正署八德外役
PRISON
922m
impact
國防部北部地區法律服
PRISON
934m
impact

軌道交通動能

鶯桃福德 (三鶯線)5147m
永吉公園 (三鶯線)5164m
國華 (三鶯線)5450m

防禦型機能圈

PARK楓樹腳休閒運動公園
242m
PARK瑞安公園
419m
PARK瑞發公園
459m
PARK藝文廣場
479m
PARK興豐公園二
493m
PARK瑞泰社區公園
577m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
悠森活
成交月 2024/07
37.0萬/坪
樓層：七層
坪數：43.3 坪
總價：1480.0萬
距離：-
悠森活
成交月 2024/06
36.1萬/坪
樓層：五層
坪數：43.3 坪
總價：1445.0萬
距離：-
悠森活
成交月 2024/05
36.7萬/坪
樓層：十層
坪數：43.5 坪
總價：1476.0萬
距離：-
悠森活
成交月 2024/05
35.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：43.4 坪
總價：1410.0萬
距離：-
悠森活
成交月 2024/04
35.0萬/坪
樓層：十三層
坪數：43.5 坪
總價：1415.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
謙上園
成交月 2024/07
37.5萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.0 坪
總價：1490.0萬
距離：200 m
益騏豐盛之城
成交月 2025/01
47.0萬/坪
樓層：一層
坪數：31.7 坪
總價：1336.0萬
距離：369 m
新亦ONE
成交月 2024/11
39.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：19.6 坪
總價：783.0萬
距離：417 m
福鄉匯 - 福鄉一境
成交月 2024/05
37.3萬/坪
樓層：二層
坪數：50.0 坪
總價：1578.0萬
距離：457 m
悅佳涵悅+
成交月 2021/10
40.4萬/坪
樓層：一層
坪數：50.5 坪
總價：1550.0萬
距離：884 m