悦峰華

桃園市中心的綠意生活，讓您享受城市中的自然桃園市桃園區大興西路三段81號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 22 / B4
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AI 淨單價演算結果
[36.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 22 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -23.9% / 校正價 35.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 22 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38.7 ~ 40.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +43%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.5%
鄰案季變化
+2.9%
最新價差
-13.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -13.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1654萬
1500萬1995萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
331萬
核貸金額
1,323萬
月付
5.0萬/月
建議年收
126萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是38.71萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊市場分析，該社區的單價低於周邊平均，這顯示出潛在的價值低估。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估值上限為40.24萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.992518LNG: 121.305975

嫌惡設施警示

大富翁 KTV 酒店
KTV
156m
impact
美麗華
KTV
216m
impact
美麗華KTV酒店
KTV
230m
impact
心天地茶藝KTV
KTV
231m
impact
金蘋果 KTV
KTV
294m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)4514m
鶯桃福德 (三鶯線)4771m
國華 (三鶯線)5645m

防禦型機能圈

PARK南門公園
116m
PARK西門綠園
214m
SCHOOL西門國小
310m
PARK文昌公園
396m
PARK民族公園
417m
SCHOOL桃園國小
427m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
悦峰華
成交月 2022/10
40.2萬/坪
樓層：六層
坪數：54.0 坪
總價：1873.0萬
距離：-
悦峰華
成交月 2022/09
40.9萬/坪
樓層：二十一層
坪數：54.0 坪
總價：1910.0萬
距離：-
悦峰華
成交月 2022/08
41.6萬/坪
樓層：二十一層
坪數：54.0 坪
總價：1944.0萬
距離：-
悦峰華
成交月 2022/07
38.6萬/坪
樓層：十六層
坪數：54.0 坪
總價：1828.0萬
距離：-
悦峰華
成交月 2022/04
37.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：54.0 坪
總價：1773.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
厚陞園
成交月 2022/07
46.5萬/坪
樓層：一層
坪數：36.3 坪
總價：1508.0萬
距離：438 m
謙成無二
成交月 2024/05
42.7萬/坪
樓層：六層
坪數：47.3 坪
總價：1799.0萬
距離：783 m
自遊人-時上區
成交月 2017/10
49.6萬/坪
樓層：二十一層
坪數：27.1 坪
總價：880.0萬
距離：915 m
昕中城
成交月 2021/05
27.0萬/坪
樓層：八層
坪數：51.9 坪
總價：1325.0萬
距離：987 m
市府采舍
成交月 2018/07
28.4萬/坪
樓層：二層
坪數：26.7 坪
總價：758.0萬
距離：1.09 km