惠來上景3 御山景

擁有優質教育資源的理想居所東勢區文新二街33號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 14 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[21.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 56 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    24.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 24.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 56 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.4 ~ 32.5 萬/坪

    高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.3%
鄰案季變化
+5%
最新價差
-25.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -25.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價1038萬
860萬1340萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
207萬
核貸金額
830萬
月付
3.2萬/月
建議年收
79萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是23.36萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離加油站僅196.2公尺，可能會有噪音和空氣污染，我們認為這是議價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不應超過32.46萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.262836LNG: 120.718453

嫌惡設施警示

台灣中油豐原大湳站 (直
GAS STATION
196m
impact
豐原大湳慈興宮
TEMPLE
408m
impact
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
477m
impact
豐原北龍宮九天三聖帝
TEMPLE
575m
impact
豐原福德宮
TEMPLE
732m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)8941m
舊社 (台中捷運綠線)8967m
松竹 (台中捷運綠線)9202m

防禦型機能圈

PARK西湳兒童公園
18m
SCHOOL臺中市立豐原國民中學
187m
SCHOOL常春藤英語 葫蘆墩校
368m
PARK豐原葫蘆墩公園囍香逢
411m
PARK台中市豐原區公所葫蘆
419m
SCHOOL臺中市豐原區葫蘆墩國
442m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
惠來上景3 御山景
成交月 2024/09
28.4萬/坪
樓層：六層
坪數：44.1 坪
總價：1130.0萬
距離：-
惠來上景3 御山景
成交月 2024/07
32.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：44.7 坪
總價：1290.0萬
距離：-
惠來上景3 御山景
成交月 2024/04
29.1萬/坪
樓層：七層
坪數：44.7 坪
總價：1150.0萬
距離：-
惠來上景3 御山景
成交月 2023/09
23.4萬/坪
樓層：三層
坪數：44.7 坪
總價：950.0萬
距離：-
惠來上景3 御山景
成交月 2023/04
27.3萬/坪
樓層：十三層
坪數：44.1 坪
總價：1080.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
勝美豐原
成交月 2022/05
40.2萬/坪
樓層：一層
坪數：50.2 坪
總價：1772.0萬
距離：484 m
天玥尊爵
成交月 2025/03
42.2萬/坪
樓層：全
坪數：54.2 坪
總價：2290.0萬
距離：510 m
豐閱聚心No.2
成交月 2023/04
36.2萬/坪
樓層：二層
坪數：42.3 坪
總價：1370.0萬
距離：569 m
帝堡NO.33-富苑藏豐
成交月 2025/12
39.3萬/坪
樓層：三層
坪數：36.3 坪
總價：1313.0萬
距離：652 m
禹田禾好豐圓NO.3
成交月 2024/11
42.9萬/坪
樓層：全
坪數：46.5 坪
總價：1998.0萬
距離：707 m