惠宇國圖館

擁有成熟生活機能的理想家園南區新華街與新榮街口
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 26 / B5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[49.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -23.5% / 校正價 44.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    45.5 ~ 49.1 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 -0.9%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.1%
鄰案季變化
+11.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價2260萬
2170萬2480萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
452萬
核貸金額
1,808萬
月付
6.9萬/月
建議年收
172萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支持價格，45.47萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有臺中復興宮，可能在特定節日產生噪音，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為49.08萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.129013LNG: 120.672860

嫌惡設施警示

台灣中油復興路站（直營）
GAS STATION
373m
impact
建成加油站
GAS STATION
393m
impact
臺中復興宮
TEMPLE
447m
impact
醒修宮關聖帝君
TEMPLE
450m
impact
台中慈聖宮 張府天師
TEMPLE
461m
impact

軌道交通動能

豐樂公園 (台中捷運綠線)2726m
大慶 (台中捷運綠線)2805m
南屯 (台中捷運綠線)2947m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市立光明國民中學
363m
PARK綠川水淨樂園
450m
SCHOOL晨之境教育中心 | 個人進
455m
PARK公館公園
512m
PARK復新公園
564m
PARK江川公園
566m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
惠宇國圖館
成交月 2023/05
48.5萬/坪
樓層：四層
坪數：51.6 坪
總價：2247.0萬
距離：-
惠宇國圖館
成交月 2023/04
48.5萬/坪
樓層：五層
坪數：51.6 坪
總價：2208.0萬
距離：-
惠宇國圖館
成交月 2023/04
50.0萬/坪
樓層：十五層
坪數：51.6 坪
總價：2320.0萬
距離：-
惠宇國圖館
成交月 2023/03
48.7萬/坪
樓層：六層
坪數：51.6 坪
總價：2255.0萬
距離：-
惠宇國圖館
成交月 2023/03
49.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：51.6 坪
總價：2256.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
惠田上書房
成交月 2021/11
39.8萬/坪
樓層：五層
坪數：38.0 坪
總價：1308.0萬
距離：63 m
鼎泰森美圖-鼎美
成交月 2024/04
46.2萬/坪
樓層：十八層
坪數：44.0 坪
總價：1544.0萬
距離：190 m
大閱恆好
成交月 2024/06
46.5萬/坪
樓層：二層
坪數：44.9 坪
總價：1825.0萬
距離：250 m
藍圖講義
成交月 2024/03
38.6萬/坪
樓層：二層
坪數：51.3 坪
總價：1538.0萬
距離：268 m
富宇上和苑
成交月 2025/06
52.3萬/坪
樓層：七層
坪數：51.7 坪
總價：2565.0萬
距離：536 m