惠宇大然

在繁忙城市中，找到屬於自己的寧靜綠洲。南區東興二街、慶順二街、東興一街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 18 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[68.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    67.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +11.5% / 校正價 67.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    67.9 ~ 69.8 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4%
鄰案季變化
-1%
最新價差
-1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價3197萬
3065萬3265萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
639萬
核貸金額
2,557萬
月付
9.7萬/月
建議年收
243萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個社區的支撐價格是67.89萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有火葬場，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是69.82萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保貸款的安全性。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 73 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.125523LNG: 120.655547

嫌惡設施警示

萬安生命禮儀 中山醫學
CREMATORIUM
434m
impact
光輝福德宮(土地公廟)
TEMPLE
496m
impact
台盛消防安全設備有限
FIRE STATION
524m
impact
和平里福德祠
TEMPLE
538m
impact
五路武財神廟【台中相德
TEMPLE
569m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)1089m
豐樂公園 (台中捷運綠線)1176m
南屯 (台中捷運綠線)1890m

防禦型機能圈

PARK西川公園
291m
PARK豐富公園
530m
PARK水母公園
601m
SCHOOL安安國小
648m
PARK福順公園
661m
PARK文中小兼滯公園（附設籃
687m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
惠宇大然
成交月 2025/12
67.6萬/坪
樓層：四層
坪數：52.3 坪
總價：3087.0萬
距離：-
惠宇大然
成交月 2025/04
70.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：52.3 坪
總價：3205.0萬
距離：-
惠宇大然
成交月 2025/03
70.4萬/坪
樓層：五層
坪數：52.3 坪
總價：3193.0萬
距離：-
惠宇大然
成交月 2025/03
70.7萬/坪
樓層：七層
坪數：52.3 坪
總價：3221.0萬
距離：-
惠宇大然
成交月 2025/03
70.5萬/坪
樓層：五層
坪數：52.3 坪
總價：3185.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
浩瀚光与玥
成交月 2025/11
68.8萬/坪
樓層：四層
坪數：39.7 坪
總價：2226.0萬
距離：148 m
惠宇大沁
成交月 2026/02
66.4萬/坪
樓層：四層
坪數：43.3 坪
總價：2431.0萬
距離：454 m
國聚之尚
成交月 2026/02
67.2萬/坪
樓層：十七層
坪數：56.2 坪
總價：3303.0萬
距離：486 m
同興協記In House
成交月 2024/03
40.8萬/坪
樓層：二層
坪數：36.8 坪
總價：1314.0萬
距離：500 m
熊PRO
成交月 2021/09
31.6萬/坪
樓層：九層
坪數：35.3 坪
總價：942.0萬
距離：512 m