惠宇澄品

享受成熟生活機能的理想居所西屯區漢翔路333號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[29.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    56.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 56.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.4 ~ 65.5 萬/坪

    臺中市第四期擴大都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.5%
鄰案季變化
+14.1%
最新價差
-36.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -36.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)
總價1807萬
1310萬2155萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
361萬
核貸金額
1,446萬
月付
5.5萬/月
建議年收
138萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基礎為54.38萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於鄰近清靈宮，可能存在噪音風險，這在銀行估價中可能被視為減分因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行核貸上限為65.5萬/坪，我們的出價不會超過此範圍，以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 23 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.185074LNG: 120.639278

嫌惡設施警示

清靈宮(清隆福宮)
TEMPLE
433m
impact
臺中市政府消防局特搜
FIRE STATION
474m
impact
西屯隆興宮朱李池三府
TEMPLE
506m
impact
全國加油站 西屯站
GAS STATION
648m
impact
全國加油站 環中路站（春
GAS STATION
803m
impact

軌道交通動能

文心櫻花 (台中捷運綠線)2416m
文華高中 (台中捷運綠線)2617m
市政府 (台中捷運綠線)2739m

防禦型機能圈

PARK文修公園
365m
SCHOOL臺中市立西苑高級中學
402m
SCHOOLSally Casa International School
447m
SCHOOL西苑高中側門
452m
SCHOOL臺中市西屯區西屯國民
660m
PARK西平大魚池文化公園
739m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
惠宇澄品
成交月 2022/05
30.4萬/坪
樓層：全
坪數：67.4 坪
總價：2048.0萬
距離：-
惠宇澄品
成交月 2022/04
31.2萬/坪
樓層：全
坪數：66.3 坪
總價：2070.0萬
距離：-
惠宇澄品
成交月 2022/03
29.0萬/坪
樓層：全
坪數：48.0 坪
總價：1393.0萬
距離：-
惠宇澄品
成交月 2022/03
28.3萬/坪
樓層：全
坪數：55.3 坪
總價：1566.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
福星匯
成交月 2025/01
70.3萬/坪
樓層：十一層
坪數：43.8 坪
總價：2277.0萬
距離：129 m
時代海德大廈
成交月 2024/12
65.1萬/坪
樓層：全
坪數：79.6 坪
總價：5180.0萬
距離：152 m
惠宇禮仁
成交月 2025/10
43.7萬/坪
樓層：三層
坪數：18.4 坪
總價：805.8萬
距離：183 m
TWIN PARK
成交月 2024/05
71.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：45.7 坪
總價：2820.0萬
距離：210 m
元城文華苑
成交月 2022/01
42.3萬/坪
樓層：七層
坪數：31.4 坪
總價：1020.0萬
距離：218 m