戀戀陶城

步行可達的優質教育與綠地環境新北市鶯歌區尖山埔路237號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 7 / B1
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AI 淨單價演算結果
[24.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 15 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    29.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 15 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 24.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    24.7 ~ 40.3 萬/坪

    鶯歌鳳鳴重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.4%
鄰案季變化
+18.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價758萬
265萬960萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
152萬
核貸金額
606萬
月付
2.3萬/月
建議年收
58萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到當前市場狀態，我們的出價起點是24.7萬/坪，這是基於市場支撐位的保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場資料顯示，該區域的社區溢價率為-100%，顯示目前價格低於市場平均，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為40.33萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.950144LNG: 121.344529

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第五
FIRE STATION
255m
impact
惠隆宮、水德星君
TEMPLE
417m
impact
台灣中油 裕進站
GAS STATION
476m
impact
鶯歌 靈芝慈惠堂
TEMPLE
481m
impact
中油 鶯桃路站(直營&洗車&
GAS STATION
484m
impact

軌道交通動能

國華 (三鶯線)493m
陶瓷老街 (三鶯線)580m
鶯歌車站 (三鶯線)1176m

防禦型機能圈

SCHOOL鶯歌國中
133m
SCHOOL鶯歌國小
214m
PARK尖山第二公園
235m
PARK鶯歌區鄰里公園
250m
PARK八德區鄰里公園
282m
PARK鶯歌區鄰里公園
299m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
戀戀陶城
成交月 2021/04
25.6萬/坪
樓層：六層
坪數：32.1 坪
總價：798.0萬
距離：-
戀戀陶城
成交月 2021/03
23.7萬/坪
樓層：二層
坪數：14.0 坪
總價：333.0萬
距離：-
戀戀陶城
成交月 2021/03
26.8萬/坪
樓層：一層
坪數：33.9 坪
總價：890.0萬
距離：-
戀戀陶城
成交月 2021/01
26.2萬/坪
樓層：六層
坪數：31.5 坪
總價：823.0萬
距離：-
戀戀陶城
成交月 2021/01
24.8萬/坪
樓層：四層
坪數：31.5 坪
總價：780.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
華登天囍
成交月 2023/08
28.0萬/坪
樓層：三層
坪數：42.9 坪
總價：1200.0萬
距離：281 m
金鶯鎮
成交月 2025/08
30.8萬/坪
樓層：七層
坪數：53.3 坪
總價：1640.0萬
距離：288 m
微笑日日
成交月 2025/10
28.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.8 坪
總價：1520.0萬
距離：295 m
金鶯一品
成交月 2025/10
32.0萬/坪
樓層：四層
坪數：45.0 坪
總價：1440.0萬
距離：502 m
金鶯廣場
成交月 2024/02
39.0萬/坪
樓層：一層
坪數：54.0 坪
總價：1918.0萬
距離：519 m