成泰美

新興住宅區，便利生活機能新北市五股區成泰路一段與成泰路一段189巷交叉口
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 9 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[51.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    46.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 46.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    42.9 ~ 53.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.1%
鄰案季變化
+0.7%
最新價差
+34.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +34.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1545萬
1300萬2000萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
309萬
核貸金額
1,236萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於42.92萬/坪，這是銀行估價的保守範圍。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到距離89.8公尺有加油站，這可能影響空氣品質與安全感。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為53.2萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.076438LNG: 121.435066

嫌惡設施警示

台塑加盟 指南成泰站
GAS STATION
90m
impact
中油加盟 昇易站
GAS STATION
286m
impact
中油加盟 上群站
GAS STATION
292m
impact
台北玉勅玉旨宮
TEMPLE
532m
impact
新北市政府消防局特搜
FIRE STATION
574m
impact

軌道交通動能

新莊副都心 (機場捷運)2182m
泰山 (機場捷運)2639m
新北產業園區 (機場捷運)2930m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
成泰美
成交月 2025/06
56.5萬/坪
樓層：一層
坪數：37.5 坪
總價：1880.0萬
距離：-
成泰美
成交月 2024/08
53.1萬/坪
樓層：四層
坪數：34.7 坪
總價：1595.0萬
距離：-
成泰美
成交月 2024/08
52.3萬/坪
樓層：二層
坪數：34.0 坪
總價：1590.0萬
距離：-
成泰美
成交月 2024/07
52.5萬/坪
樓層：八層
坪數：36.1 坪
總價：1687.0萬
距離：-
成泰美
成交月 2024/07
52.1萬/坪
樓層：四層
坪數：34.0 坪
總價：1540.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
山水宮廷
成交月 2023/12
22.1萬/坪
樓層：八層
坪數：74.0 坪
總價：1638.0萬
距離：226 m
蓬來新家
成交月 2024/03
30.9萬/坪
樓層：六層
坪數：24.9 坪
總價：770.0萬
距離：350 m
麗景生活家
成交月 2024/04
39.5萬/坪
樓層：五層
坪數：30.1 坪
總價：1190.0萬
距離：353 m
德音家康
成交月 2024/08
39.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：52.4 坪
總價：2050.0萬
距離：459 m
德音報喜
成交月 2025/01
41.3萬/坪
樓層：五層
坪數：33.9 坪
總價：1400.0萬
距離：460 m