我是精英Ⅱ
成交月 2022/05
樓層：二層
坪數：11.6 坪
總價：200.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[31.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 10 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 36 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準30.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 10 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 30.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 36 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核26.5 ~ 33.9 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-46.7%
鄰案季變化
-0.8%
最新價差
-49.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -46.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -49.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價310萬
175萬395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
62萬
核貸金額
248萬
月付
0.9萬/月
建議年收
24萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價將以26.45萬/坪作為基準，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的后里福順宮可能帶來的噪音影響，我們認為這是壓低價格的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價顯示最高可接受價格為33.86萬/坪，我們不會超過此上限以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.287356LNG: 120.721996RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
后里福順宮
TEMPLE
722m
impact
墩南里永安祠福德宮
TEMPLE
739m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)11680m
舊社 (台中捷運綠線)11706m
松竹 (台中捷運綠線)11939m
防禦型機能圈
PARK百年刺桐老樹
83m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
17.3萬/坪
我是精英Ⅱ
成交月 2022/05
樓層：一層
坪數：12.3 坪
總價：200.0萬
距離：-
我是精英Ⅱ
成交月 2022/03
樓層：五層
坪數：9.8 坪
總價：307.0萬
距離：-
我是精英Ⅱ
成交月 2021/12
樓層：三層
坪數：11.4 坪
總價：360.0萬
距離：-
我是精英Ⅱ
成交月 2021/12
樓層：四層
坪數：11.4 坪
總價：360.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
后里富No.2
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：52.3 坪
總價：1480.0萬
距離：858 m
我是精英
成交月 2021/09
樓層：二層
坪數：8.2 坪
總價：275.0萬
距離：922 m
真愛久窩
成交月 2023/04
樓層：六層
坪數：16.1 坪
總價：509.0萬
距離：973 m
恆詠八大家
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：76.0 坪
總價：2150.0萬
距離：1.84 km
馥寓NO.2
成交月 2024/08
樓層：二層
坪數：15.8 坪
總價：510.0萬
距離：1.92 km