打里摺大榆二PLUS
成交月 2021/09
樓層：二層
坪數：28.7 坪
總價：1417.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準52.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 52.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核42.8 ~ 64 萬/坪
臺中市烏日大肚地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-2.2%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -2.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1417萬
100萬9610萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
283萬
核貸金額
1,134萬
月付
4.3萬/月
建議年收
108萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以42.83萬/坪作為起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有寺廟，可能帶來噪音與香火味，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過63.95萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 18 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.127468LNG: 120.631717RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 萬和站
GAS STATION
516m
impact
台中 天行宮
TEMPLE
740m
impact
南屯天順宮(鎮平媽)
TEMPLE
818m
impact
軌道交通動能
豐樂公園 (台中捷運綠線)1549m
九德 (台中捷運綠線)1833m
大慶 (台中捷運綠線)1857m
防禦型機能圈
PARK公園
671mSCHOOL臺中市南屯區鎮平國民
704mPARK公95公園
712mPARK鎮平公園
719mPARK麻糍埔公園
732mPARK高鐵新市鎮生態公園
848m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
49.1萬/坪
鄰案比價樣本
華揚三境
成交月 2025/10
樓層：全
坪數：83.0 坪
總價：4638.0萬
距離：39 m
揆峰華
成交月 2026/02
樓層：全
坪數：68.5 坪
總價：4298.0萬
距離：157 m
石云尹之居
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：48.7 坪
總價：2259.0萬
距離：203 m
佳茂容馥
成交月 2026/01
樓層：十五層
坪數：36.6 坪
總價：1955.0萬
距離：486 m
坤悅君睿
成交月 2026/01
樓層：四層
坪數：66.6 坪
總價：3188.0萬
距離：560 m