捷運學府

步行可達的教育與綠地資源新北市中和區民利街77號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[50.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -20.2% / 校正價 57.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    42.5 ~ 77.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +17.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+22.2%
鄰案季變化
+20.7%
最新價差
-13.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +22.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -13.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1893萬
1165萬2200萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
379萬
核貸金額
1,514萬
月付
5.8萬/月
建議年收
144萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是42.47萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有板橋區第四公墓，這可能會影響未來的轉售價值，我們認為這是壓價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為77.05萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 23 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.998343LNG: 121.478769

嫌惡設施警示

板橋區第四公墓
CEMETERY
376m
impact
中和海山宮
TEMPLE
454m
impact
中和區第六公墓
CEMETERY
551m
impact
廣福宮
TEMPLE
567m
impact
中和東德宮
TEMPLE
628m
impact

軌道交通動能

中和高中 (萬大樹林線)446m
南勢角 (中和新蘆線)701m
莒光 (萬大樹林線)701m

防禦型機能圈

PARK嘉穗公園
127m
SCHOOL積穗國中
248m
PARK中和區鄰里公園
291m
SCHOOL積穗國小
348m
PARK嘉新公園
359m
PARK公園
384m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
漢寶捷運學府No.5
成交月 2025/12
68.3萬/坪
樓層：六層
坪數：37.2 坪
總價：1893.0萬
距離：-
漢寶捷運學府No.5
成交月 2025/12
61.4萬/坪
樓層：二層
坪數：37.2 坪
總價：1730.0萬
距離：-
漢寶捷運學府No.5
成交月 2025/12
66.8萬/坪
樓層：五層
坪數：37.2 坪
總價：1850.0萬
距離：-
漢寶捷運學府No.5
成交月 2025/11
74.6萬/坪
樓層：六層
坪數：36.4 坪
總價：2060.0萬
距離：-
漢寶捷運學府No.5
成交月 2025/11
75.0萬/坪
樓層：七層
坪數：37.4 坪
總價：2081.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
墨濤院
成交月 2025/06
66.6萬/坪
樓層：九層
坪數：28.6 坪
總價：1800.0萬
距離：166 m
勝輝領世館
成交月 2023/10
43.3萬/坪
樓層：二層
坪數：62.6 坪
總價：2715.0萬
距離：471 m
冠德心禾匯
成交月 2025/10
79.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：23.6 坪
總價：1880.0萬
距離：481 m
法國玫瑰
成交月 2024/03
38.0萬/坪
樓層：二層
坪數：29.6 坪
總價：1125.2萬
距離：539 m
源力時代
成交月 2025/03
57.6萬/坪
樓層：五層
坪數：39.7 坪
總價：1800.0萬
距離：597 m