揚名學園二期
成交月 2025/08
樓層：七層
坪數：38.2 坪
總價：1550.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[36.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準53.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 42.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核42.8 ~ 61.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+24.4%
最新價差
-29.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +24.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -29.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1550萬
100萬14305萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
310萬
核貸金額
1,240萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 42.84 萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>社區的溢價率為 -100%，顯示市場表現不佳，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 61.64 萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 13 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.052618LNG: 121.445184RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
240m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
263m
impact
法務部行政執行署新北
PRISON
495m
impact
新莊無極聖安宮
TEMPLE
607m
impact
中油直營 泰新站（自助&來
GAS STATION
672m
impact
軌道交通動能
泰山 (機場捷運)574m
新莊副都心 (機場捷運)735m
幸福 (環狀線)1543m
防禦型機能圈
SCHOOL中平國中
191mSCHOOL榮富國小
253mPARK歐洲村桐花公園
316mPARK黃城公園
357mPARK新莊區鄰里公園
451mSCHOOL新莊高中
518m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
40.6萬/坪
鄰案比價樣本
榮馥大院
成交月 2024/10
樓層：三層
坪數：41.2 坪
總價：1820.0萬
距離：89 m
新北忠承星鑽八期
成交月 2023/11
樓層：七層
坪數：80.3 坪
總價：4065.0萬
距離：98 m
台北新家族
成交月 2025/09
樓層：五層
坪數：35.0 坪
總價：1730.0萬
距離：101 m
忠承新都七期
成交月 2024/07
樓層：九層
坪數：67.8 坪
總價：3568.0萬
距離：140 m
富貴園
成交月 2023/03
樓層：十一層
坪數：18.5 坪
總價：808.0萬
距離：160 m