新北中國江山
成交月 2024/09
樓層：七層
坪數：31.7 坪
總價：1400.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[44.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準47.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 47.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核32.1 ~ 54.9 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+57.9%
最新價差
+9.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +57.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +9.9%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1400萬
100萬27370萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
280萬
核貸金額
1,120萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價位為32.11萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到社區建齡31年，且市場流動性低，這些因素都影響了物件的市場價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為54.89萬/坪，這是我們能接受的最高價位，超過此價將增加貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.980762LNG: 121.417661RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
車容坊中華路站(中油＆自
GAS STATION
274m
impact
33歌の星
KTV
354m
impact
中油加盟 金樹林站
GAS STATION
357m
impact
新北市樹林區慈恩宮
TEMPLE
471m
impact
Smile 速邁樂加油站 - 樹林站
GAS STATION
558m
impact
軌道交通動能
備內 (萬大樹林線)239m
樹林 (萬大樹林線)239m
彭福 (萬大樹林線)239m
防禦型機能圈
SCHOOL大同國小
133mPARK太元公園
136mPARK大同公園
374mPARK彭福親子公園
432mPARK東昇公園
525mSCHOOL樹林中學
539m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
44.2萬/坪
鄰案比價樣本
狀元吉第
成交月 2022/11
樓層：一層
坪數：40.1 坪
總價：2383.0萬
距離：24 m
台北綠第大廈
成交月 2024/10
樓層：二層
坪數：24.5 坪
總價：1172.0萬
距離：116 m
海山宮廷
成交月 2024/03
樓層：六層
坪數：36.3 坪
總價：1410.0萬
距離：224 m
旭閎佳麗
成交月 2024/07
樓層：一層
坪數：47.5 坪
總價：2050.0萬
距離：239 m
世紀凱悅
成交月 2025/02
樓層：二層
坪數：28.8 坪
總價：1105.0萬
距離：406 m