新北冠德風尚
成交月 2025/09
樓層：十六層
坪數：57.1 坪
總價：3180.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[69.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準58.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 58.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核46 ~ 66.6 萬/坪
新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-16.7%
鄰案季變化
+33.8%
最新價差
-8.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -16.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +33.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -8.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價2004萬
1185萬3395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
401萬
核貸金額
1,603萬
月付
6.1萬/月
建議年收
153萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場的最低支持價格，設定在45.99萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率為-100%，顯示該區域的房價相對於周邊地區較低，這是我們議價的主要依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為66.56萬/坪，我們的出價不會超過此範圍，以確保資金的安全性。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 108 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.055716LNG: 121.449794RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
339m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
384m
impact
法務部行政執行署新北
PRISON
640m
impact
新莊無極聖安宮
TEMPLE
644m
impact
台灣中油 大全站(加盟)
GAS STATION
686m
impact
軌道交通動能
新莊副都心 (機場捷運)575m
泰山 (機場捷運)1082m
新北產業園區 (機場捷運)1158m
防禦型機能圈
SCHOOL中信國小
120mPARK新莊區鄰里公園
276mPARK塭仔底溼地公園
382mPARK黃城公園
398mPARK新莊區鄰里公園
453mSCHOOL榮富國小
481m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
55.6萬/坪
新北冠德風尚
成交月 2025/06
樓層：四層
坪數：57.1 坪
總價：3100.0萬
距離：-
新北冠德風尚
成交月 2024/07
樓層：九層
坪數：46.9 坪
總價：2426.0萬
距離：-
新北冠德風尚
成交月 2024/07
樓層：十層
坪數：36.7 坪
總價：1820.0萬
距離：-
新北冠德風尚
成交月 2024/05
樓層：十層
坪數：57.1 坪
總價：3160.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
合輝新都悅
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：32.1 坪
總價：1780.0萬
距離：54 m
蒲陽富都心
成交月 2024/04
樓層：一層
坪數：53.7 坪
總價：4030.0萬
距離：145 m
新北謙量
成交月 2023/12
樓層：七層
坪數：111.8 坪
總價：5000.0萬
距離：150 m
春城麗都
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：12.3 坪
總價：895.0萬
距離：156 m
名軒富麗
成交月 2025/03
樓層：五層
坪數：20.2 坪
總價：1320.0萬
距離：200 m