新北國美之星B館

理想的教育環境與便利交通新北市土城區延吉街381巷1號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B2
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AI 淨單價演算結果
[50.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 33 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    56 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -24.7% / 校正價 49.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 33 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    49.8 ~ 51.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +15.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.9%
鄰案季變化
-5.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -5.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價2936萬
2790萬3080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
587萬
核貸金額
2,348萬
月付
8.9萬/月
建議年收
223萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是49.82萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近學校可能帶來的交通擁擠，我們認為這是議價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為51.77萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.983087LNG: 121.463573

嫌惡設施警示

清水國小
PRISON
296m
impact
明德消防設備師事務所
FIRE STATION
319m
impact
台灣新北地方法院公證
PRISON
466m
impact
協益石油氣瓦斯
GAS STATION
529m
impact
五雲宮
TEMPLE
556m
impact

軌道交通動能

廷寮 (萬大樹林線)206m
清水 (萬大樹林線)442m
海山 (板南線)1514m

防禦型機能圈

PARK永豐社區公園
135m
PARK清水公園
163m
SCHOOL清水高中
171m
PARK百喬廣場
214m
SCHOOL清水國小
229m
PARK大清水運動公園
435m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新北國美之星B館
成交月 2023/09
51.8萬/坪
樓層：四層
坪數：65.5 坪
總價：3050.0萬
距離：-
新北國美之星B館
成交月 2022/12
49.8萬/坪
樓層：八層
坪數：61.7 坪
總價：2821.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北國美之星A館
成交月 2025/08
60.0萬/坪
樓層：六層
坪數：50.4 坪
總價：2710.0萬
距離：64 m
寶格麗花園
成交月 2025/08
53.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：39.9 坪
總價：2150.0萬
距離：266 m
雙囍
成交月 2025/05
57.1萬/坪
樓層：十層
坪數：29.2 坪
總價：1668.0萬
距離：332 m
銀河璽朵
成交月 2023/02
36.2萬/坪
樓層：二層
坪數：62.1 坪
總價：2250.0萬
距離：459 m
合協京城
成交月 2025/05
49.5萬/坪
樓層：七層
坪數：54.1 坪
總價：2680.0萬
距離：472 m