新北大鵬華城
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：58.0 坪
總價：2700.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[46.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 26 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準44.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 44.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 26 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核34 ~ 53.1 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.7%
鄰案季變化
-18.4%
最新價差
+0.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -18.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +0.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價2608萬
2150萬2760萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
522萬
核貸金額
2,086萬
月付
7.9萬/月
建議年收
199萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是33.95萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件距離捷運站較遠，交通便利性不足，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為53.06萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.936312LNG: 121.509020RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
安康 (安坑輕軌)2064m
景文科大 (安坑輕軌)2068m
耕莘安康院區 (安坑輕軌)2074m
防禦型機能圈
PARK二叭子植物園
942m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
46.6萬/坪
新北大鵬華城
成交月 2024/08
樓層：四層
坪數：48.7 坪
總價：2210.0萬
距離：-
新北大鵬華城
成交月 2023/06
樓層：十一層
坪數：57.9 坪
總價：2608.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
達觀鎮A7
成交月 2025/06
樓層：十八層
坪數：20.9 坪
總價：660.0萬
距離：584 m
敦泰苑
成交月 2026/01
樓層：四層
坪數：24.7 坪
總價：1270.0萬
距離：1.73 km
工信城堡山莊
成交月 2018/08
樓層：全
坪數：204.7 坪
總價：10500.0萬
距離：1.83 km
碧澄市
成交月 2025/10
樓層：一層
坪數：31.5 坪
總價：1718.0萬
距離：2.32 km
碧澄三
成交月 2022/05
樓層：四層
坪數：29.8 坪
總價：1475.0萬
距離：2.39 km