新北容邑PARK
成交月 2024/06
樓層：六層
坪數：26.4 坪
總價：1682.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[56.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準64.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 64.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核62 ~ 77.7 萬/坪
新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.4%
鄰案季變化
+20%
最新價差
-1.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)總價1681萬
700萬2120萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
336萬
核貸金額
1,345萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是62.01萬/坪，這是基於市場的最低支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離413.5公尺處有骨灰罈工廠，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為77.74萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 206 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.057430LNG: 121.455108RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中南北骨灰罈工廠/最便
CREMATORIUM
414m
impact
台灣中油 大全站(加盟)
GAS STATION
632m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
671m
impact
台灣中油 柑園五工站
GAS STATION
729m
impact
新莊三鳳宮-中壇元帥
TEMPLE
749m
impact
軌道交通動能
新北產業園區 (環狀線)629m
新北產業園區 (機場捷運)629m
新莊副都心 (機場捷運)979m
防禦型機能圈
SCHOOL昌平國小
123mPARK塭仔底溼地公園
187mPARK新莊區鄰里公園
237mPARK昌平公園
328mPARK福智2號廣場
431mSCHOOL頭前國中
442m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
63.8萬/坪
新北容邑PARK
成交月 2024/06
樓層：五層
坪數：38.3 坪
總價：1868.0萬
距離：-
新北容邑PARK
成交月 2024/06
樓層：八層
坪數：40.2 坪
總價：1980.0萬
距離：-
新北容邑PARK
成交月 2024/05
樓層：十四層
坪數：38.3 坪
總價：1900.0萬
距離：-
新北容邑PARK
成交月 2024/04
樓層：十三層
坪數：15.6 坪
總價：920.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北新富邑
成交月 2025/09
樓層：十七層
坪數：71.8 坪
總價：2900.0萬
距離：182 m
新北久郡峰華
成交月 2024/01
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：2250.0萬
距離：195 m
麗寶快樂星球
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：46.2 坪
總價：1980.0萬
距離：205 m
遠雄米蘭公園
成交月 2025/06
樓層：六層
坪數：61.7 坪
總價：3180.0萬
距離：209 m
玄泰藝光年
成交月 2025/08
樓層：二層
坪數：51.5 坪
總價：2730.0萬
距離：216 m