新北御極賞
成交月 2024/09
樓層：一層
坪數：27.2 坪
總價：3600.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[67.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準81.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -9.9% / 校正價 81.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核54.1 ~ 107 萬/坪
永和和平為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +0.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+99.4%
鄰案季變化
+10.5%
最新價差
+89.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +99.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +89.1%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價3150萬
2385萬5105萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
630萬
核貸金額
2,520萬
月付
9.6萬/月
建議年收
240萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場支撐位，我們的出價應鎖定在54.07萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據銀行估價，該物件的貸款價值較低，且周邊有加油站，這些都是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為107.04萬/坪，我們不應超過此價，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.007146LNG: 121.507345RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油-北基嘉和加油
GAS STATION
326m
impact
新北市政府消防局第七
FIRE STATION
446m
impact
聖媽宮
TEMPLE
485m
impact
永和福和宮
TEMPLE
538m
impact
雙和慈安宮
TEMPLE
570m
impact
軌道交通動能
永和永平國小 (萬大樹林237m
永安市場 (中和新蘆線)654m
頂溪 (中和新蘆線)1108m
防禦型機能圈
PARK公園
231mSCHOOL永平國小
232mSCHOOL永平高中
339mPARK佳和公園
422mPARK福美公園
519mPARK園圃
524m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
132.6萬/坪
新北御極賞
成交月 2024/03
樓層：十一層
坪數：77.5 坪
總價：4838.0萬
距離：-
新北御極賞
成交月 2023/11
樓層：九層
坪數：40.4 坪
總價：2648.0萬
距離：-
新北御極賞
成交月 2023/09
樓層：九層
坪數：42.3 坪
總價：2700.0萬
距離：-
新北御極賞
成交月 2023/04
樓層：五層
坪數：52.3 坪
總價：3150.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
凱旋臻品
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：46.5 坪
總價：2720.0萬
距離：284 m
微風Villa
成交月 2024/12
樓層：四層
坪數：23.8 坪
總價：1720.0萬
距離：296 m
東昌晶品大廈
成交月 2024/10
樓層：三層
坪數：19.9 坪
總價：1320.0萬
距離：339 m
三輝雙子星
成交月 2024/10
樓層：八層
坪數：48.5 坪
總價：3808.0萬
距離：341 m
雙和聚富
成交月 2024/06
樓層：五層
坪數：29.0 坪
總價：1945.0萬
距離：363 m