新北河畔皇宮A棟

生活便利，潛力無限新北市淡水區自強路289號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 18
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AI 淨單價演算結果
[28.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -10.2% / 校正價 29.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.2 ~ 39.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +46.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-25.1%
鄰案季變化
+26.6%
最新價差
+23.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -25.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +26.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +23.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1510萬
1045萬3855萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
302萬
核貸金額
1,208萬
月付
4.6萬/月
建議年收
115萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是30.21萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的建齡32年，這可能會影響未來的流動性，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為39.1萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 10 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.128459LNG: 121.462158

嫌惡設施警示

台灣中油中央北路站(直
GAS STATION
435m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
648m
impact
星悦小吃坊
KTV
703m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
712m
impact
臺北市政府消防局第四
FIRE STATION
744m
impact

軌道交通動能

關渡 (淡水信義線)611m
竹圍 (淡水信義線)978m
忠義 (淡水信義線)1189m

防禦型機能圈

PARK淡水區鄰里公園
209m
SCHOOL竹圍國小自強分校
346m
PARK學園公園
420m
PARK福德公園
477m
SCHOOL關渡國小
500m
PARK淡水區鄰里公園
531m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新北河畔皇宮A棟
成交月 2025/07
28.2萬/坪
樓層：十八層
坪數：46.8 坪
總價：1320.0萬
距離：-
新北河畔皇宮A棟
成交月 2024/03
40.0萬/坪
樓層：十六層
坪數：36.7 坪
總價：1468.0萬
距離：-
新北河畔皇宮A棟
成交月 2024/01
35.2萬/坪
樓層：十五層
坪數：46.8 坪
總價：1650.0萬
距離：-
新北河畔皇宮A棟
成交月 2023/11
40.0萬/坪
樓層：六層
坪數：43.6 坪
總價：1745.0萬
距離：-
新北河畔皇宮A棟
成交月 2023/07
35.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：100.7 坪
總價：3580.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
淡水宏國海天
成交月 2024/12
35.1萬/坪
樓層：七層
坪數：52.4 坪
總價：1838.0萬
距離：24 m
新北夢蝶
成交月 2025/06
36.1萬/坪
樓層：七層
坪數：22.1 坪
總價：798.0萬
距離：55 m
富升關渡
成交月 2024/03
30.6萬/坪
樓層：九層
坪數：51.1 坪
總價：1328.0萬
距離：124 m
來富天廈
成交月 2025/05
30.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.3 坪
總價：1429.0萬
距離：224 m
關渡海悅大廈
成交月 2023/10
29.6萬/坪
樓層：四層
坪數：71.0 坪
總價：2100.0萬
距離：498 m