新北璞麗
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：56.3 坪
總價：1850.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[35.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 15 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 42 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準41.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 15 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 41.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 42 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核36.5 ~ 48.3 萬/坪
五股洲子洋為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-14.9%
鄰案季變化
+23.5%
最新價差
-9.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -14.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +23.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)總價1534萬
1020萬2050萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
307萬
核貸金額
1,227萬
月付
4.7萬/月
建議年收
117萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我的出價為36.53萬/坪，這是基於當前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離五股賀聖宮僅111.9公尺，可能會有噪音影響，這是我壓低價格的原因之一。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為48.33萬/坪，因此我不會考慮超過此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 78 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.088240LNG: 121.445761RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
五股賀聖宮
TEMPLE
112m
impact
車容坊五股加油站(中油&
GAS STATION
389m
impact
新北武盛宮
TEMPLE
495m
impact
中油加盟 聯華五股站
GAS STATION
548m
impact
邱媽媽生命美學 五股
CREMATORIUM
587m
impact
軌道交通動能
蘆洲 (中和新蘆線)1924m
三民高中 (中和新蘆線)2804m
新莊副都心 (機場捷運)3212m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
39.5萬/坪
新北璞麗
成交月 2025/06
樓層：十三層
坪數：43.2 坪
總價：1880.0萬
距離：-
新北璞麗
成交月 2025/04
樓層：三層
坪數：36.7 坪
總價：1488.0萬
距離：-
新北璞麗
成交月 2025/03
樓層：七層
坪數：37.8 坪
總價：1538.0萬
距離：-
新北璞麗
成交月 2024/12
樓層：八層
坪數：41.0 坪
總價：1740.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新大直-伯爵花園
成交月 2025/08
樓層：十四層
坪數：46.1 坪
總價：1700.0萬
距離：74 m
未來之都2
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：44.9 坪
總價：1860.0萬
距離：111 m
新北御璽
成交月 2025/09
樓層：十一層
坪數：76.9 坪
總價：2550.0萬
距離：115 m
全坤尊峰_微風館
成交月 2025/05
樓層：二十層
坪數：54.7 坪
總價：2250.0萬
距離：159 m
一芳洲
成交月 2025/10
樓層：十二層
坪數：45.7 坪
總價：1780.0萬
距離：159 m