新北翡冷翠
成交月 2025/09
樓層：十一層
坪數：50.0 坪
總價：1628.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[35.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 17 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 45 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 17 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -5.2% / 校正價 33.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 45 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.9 ~ 39.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +49.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-7.5%
鄰案季變化
+20.5%
最新價差
-1.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -7.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)總價1410萬
780萬1855萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
282萬
核貸金額
1,128萬
月付
4.3萬/月
建議年收
108萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是33.93萬/坪，這是基於市場的1SD支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有淡水魁星宮，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.16萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 110 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.161183LNG: 121.457795RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
淡水魁星宮
TEMPLE
274m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
287m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
288m
impact
台灣中油金滿益站(加盟)
GAS STATION
360m
impact
車容坊淡海加油站〈中油&
GAS STATION
390m
impact
軌道交通動能
竿蓁林 (淡海輕軌)596m
紅樹林 (淡水信義線)815m
紅樹林 (淡海輕軌)815m
防禦型機能圈
PARK淡水區鄰里公園
633mPARK百齡公園
835mPARK運動公園
878mPARK湖南勇古蹟園
944m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
35.1萬/坪
新北翡冷翠
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：23.9 坪
總價：888.0萬
距離：-
新北翡冷翠
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：51.2 坪
總價：1750.0萬
距離：-
新北翡冷翠
成交月 2025/04
樓層：一層，二層
坪數：39.6 坪
總價：1390.0萬
距離：-
新北翡冷翠
成交月 2025/04
樓層：十一層
坪數：25.8 坪
總價：1075.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
麥迪奇名家
成交月 2024/03
樓層：六層
坪數：43.9 坪
總價：1345.0萬
距離：75 m
荷雅時尚館
成交月 2024/05
樓層：十三層
坪數：30.4 坪
總價：968.0萬
距離：79 m
新北盧卡小丘
成交月 2025/08
樓層：八層
坪數：43.3 坪
總價：1430.0萬
距離：92 m
和光真善美
成交月 2025/08
樓層：十一層
坪數：30.9 坪
總價：950.0萬
距離：115 m
印象法藍
成交月 2023/11
樓層：四層
坪數：64.5 坪
總價：1780.0萬
距離：145 m