新北藝術國寶
成交月 2024/03
樓層：十層
坪數：42.4 坪
總價：2288.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[59.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準52.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 52.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核41.6 ~ 58.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+15.1%
最新價差
+27.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +15.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +27.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價2288萬
100萬14305萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
458萬
核貸金額
1,830萬
月付
7.0萬/月
建議年收
174萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場冷淡狀態，我們的出價底線是41.55萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>周邊流動性低，未來轉售可能困難，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為58.62萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.050562LNG: 121.444514RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
476m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
494m
impact
新莊三王府
TEMPLE
514m
impact
新莊無極聖安宮
TEMPLE
601m
impact
中油直營 泰新站（自助&來
GAS STATION
601m
impact
軌道交通動能
泰山 (機場捷運)571m
新莊副都心 (機場捷運)968m
幸福 (環狀線)1570m
防禦型機能圈
PARK歐洲村桐花公園
103mSCHOOL新莊高中
281mSCHOOL榮富國小
340mSCHOOL中平國中
342mPARK中環公園
401mPARK中平公園
435m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
59.0萬/坪
鄰案比價樣本
台北愛樂貝多芬區
成交月 2025/06
樓層：十六層
坪數：58.4 坪
總價：3000.0萬
距離：109 m
歐洲村凡登
成交月 2025/05
樓層：二層
坪數：32.4 坪
總價：1938.0萬
距離：109 m
築之賞
成交月 2025/03
樓層：七層
坪數：43.1 坪
總價：2600.0萬
距離：115 m
狀元
成交月 2024/03
樓層：八層
坪數：46.8 坪
總價：1800.0萬
距離：122 m
帝后花園維多利亞
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：28.9 坪
總價：1530.0萬
距離：124 m