新北金富天廈

步行可達的教育資源，讓孩子贏在起跑點！新北市板橋區忠孝路190巷6號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B2
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AI 淨單價演算結果
[56.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    62.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -22.6% / 校正價 54.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    55.2 ~ 64.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +28.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.3%
鄰案季變化
-1.3%
最新價差
-22.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)
總價2224萬
1685萬2525萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
445萬
核貸金額
1,779萬
月付
6.8萬/月
建議年收
169萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 55.21 萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的公共設施比例較高，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 64.42 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.003171LNG: 121.467565

嫌惡設施警示

鎮南宮
TEMPLE
456m
impact
無極坤靈懿元宮
TEMPLE
538m
impact
板橋大井頭福德祠
TEMPLE
556m
impact
捷安救護車事業有限公
FIRE STATION
564m
impact
板橋放送所
PRISON
582m
impact

軌道交通動能

府中 (板南線)1040m
板新 (環狀線)1338m
中和高中 (萬大樹林線)1439m

防禦型機能圈

SCHOOL實踐國小
276m
PARK清穗公園
399m
SCHOOL後埔國小
425m
PARK中和區鄰里公園
434m
PARK重慶公園
450m
PARK板橋放送所
470m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新北金富天廈
成交月 2025/03
62.0萬/坪
樓層：十層
坪數：39.4 坪
總價：2440.0萬
距離：-
新北金富天廈
成交月 2024/05
67.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：31.1 坪
總價：2000.0萬
距離：-
新北金富天廈
成交月 2024/04
54.9萬/坪
樓層：四層
坪數：43.9 坪
總價：2403.0萬
距離：-
新北金富天廈
成交月 2024/03
60.5萬/坪
樓層：八層
坪數：39.4 坪
總價：2288.0萬
距離：-
新北金富天廈
成交月 2023/12
53.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：40.1 坪
總價：2160.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
帝寶大樓
成交月 2024/04
75.6萬/坪
樓層：三層
坪數：27.3 坪
總價：2066.0萬
距離：278 m
綠大郡
成交月 2025/06
53.0萬/坪
樓層：十層
坪數：35.1 坪
總價：1860.0萬
距離：313 m
文邑2
成交月 2025/05
56.5萬/坪
樓層：九層
坪數：39.8 坪
總價：2250.0萬
距離：387 m
新北尊爵富邑
成交月 2024/12
49.7萬/坪
樓層：六層
坪數：54.1 坪
總價：2688.0萬
距離：398 m
新站21合康愛樂
成交月 2022/09
54.8萬/坪
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：88.3 坪
總價：4100.0萬
距離：444 m