新北集美桂冠
成交月 2024/04
樓層：九層
坪數：53.7 坪
總價：2656.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[58.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準67 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 67 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核53.4 ~ 75.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+2.8%
最新價差
-11%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價2656萬
100萬6210萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
531萬
核貸金額
2,125萬
月付
8.1萬/月
建議年收
202萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是53.42萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近的利榮環保實業有限公司可能帶來的空氣污染風險，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為75.6萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 15 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.054737LNG: 121.491998RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
利榮環保實業有限公司
LANDFILL
259m
impact
大甲媽祖三重聖鳳宮
TEMPLE
277m
impact
台灣電力公司三重服務
SUBSTATION
320m
impact
念祖工藝品(主動除濕防
CREMATORIUM
511m
impact
台灣中油 菜寮站(直營)
GAS STATION
514m
impact
軌道交通動能
菜寮 (中和新蘆線)565m
三重 (中和新蘆線)718m
三重 (機場捷運)718m
防禦型機能圈
SCHOOL新北市立三重高中
177mPARK玫瑰公園
223mPARK美樂廣場
341mPARK菜寮公園
363mSCHOOL集美國小
381mSCHOOL三光國小
419m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
58.8萬/坪
鄰案比價樣本
集美臻旺
成交月 2025/03
樓層：十二層
坪數：38.6 坪
總價：1915.0萬
距離：116 m
琦玉
成交月 2024/10
樓層：四層
坪數：28.5 坪
總價：1600.0萬
距離：127 m
啟昇玉鼎
成交月 2025/09
樓層：十層
坪數：57.4 坪
總價：3250.0萬
距離：145 m
集緻美
成交月 2025/08
樓層：二層
坪數：12.7 坪
總價：951.0萬
距離：150 m
翔譽雙子星大樓
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：42.6 坪
總價：2600.0萬
距離：153 m