新大南青山
成交月 2023/05
樓層：三層
坪數：60.8 坪
總價：2430.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準39.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 39.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核37.1 ~ 44.5 萬/坪
桃園青埔為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.4%
鄰案季變化
-7.2%
最新價差
-14.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -14.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價2172萬
1955萬2585萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
434萬
核貸金額
1,738萬
月付
6.6萬/月
建議年收
165萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該在37.06萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價低於目前的報價，特別是考慮到物件的屋齡和樓層。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為44.51萬/坪，我們不應超過此價格以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.005437LNG: 121.212875RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 高鐵站
GAS STATION
704m
impact
福懋青埔加油站(直營+自
GAS STATION
725m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
921m
impact
軌道交通動能
高鐵桃園站 (機場捷運)931m
桃園體育園區 (機場捷運)1021m
領航 (機場捷運)2230m
防禦型機能圈
PARK兒九公園
56mPARK兒七兒童遊樂場
163mPARK公八公園
256mSCHOOL青埔國小
275mPARK大園區鄰里公園
330mPARK中壢區鄰里公園
434m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
43.6萬/坪
新大南青山
成交月 2023/02
樓層：二十二層
坪數：60.8 坪
總價：2524.0萬
距離：-
新大南青山
成交月 2022/01
樓層：十五層
坪數：61.1 坪
總價：2370.0萬
距離：-
新大南青山
成交月 2021/11
樓層：七層
坪數：61.1 坪
總價：2300.0萬
距離：-
新大南青山
成交月 2021/11
樓層：六層
坪數：61.1 坪
總價：2290.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻築馥麗
成交月 2024/03
樓層：一層
坪數：44.9 坪
總價：2582.0萬
距離：140 m
拾光隱
成交月 2025/01
樓層：十二層
坪數：39.5 坪
總價：1980.0萬
距離：178 m
新大代代木
成交月 2024/12
樓層：一層
坪數：30.4 坪
總價：1466.0萬
距離：287 m
寶台天馳
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：33.6 坪
總價：1767.0萬
距離：297 m
京懋敦和
成交月 2024/07
樓層：十六層
坪數：113.9 坪
總價：5282.0萬
距離：312 m