新大墨
成交月 2025/10
樓層：十四層
坪數：54.6 坪
總價：3503.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準62.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 62.3 萬/坪
參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核59.9 ~ 66.8 萬/坪
桃園青埔為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.1%
鄰案季變化
+2%
最新價差
+17.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +17.3%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價3327萬
2880萬3570萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
665萬
核貸金額
2,661萬
月付
10.1萬/月
建議年收
253萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是59.94萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的社區溢價率為-100%，顯示房價表現不如預期，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行估價，我們的最高出價不應超過66.75萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.006064LNG: 121.217419RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 高鐵站
GAS STATION
612m
impact
中壢太安宮天上聖母(黑
TEMPLE
927m
impact
軌道交通動能
高鐵桃園站 (機場捷運)914m
桃園體育園區 (機場捷運)1476m
領航 (機場捷運)2038m
防禦型機能圈
PARK同心公園
261mPARK公八公園
312mPARK兒七兒童遊樂場
317mSCHOOL青埔國小
320mPARK中壢區鄰里公園
341mPARK青埔公七公園
396m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
72.0萬/坪
新大墨
成交月 2024/11
樓層：二十二層
坪數：54.6 坪
總價：3503.0萬
距離：-
新大墨
成交月 2024/10
樓層：四層
坪數：54.6 坪
總價：3365.0萬
距離：-
新大墨
成交月 2024/06
樓層：十九層
坪數：54.6 坪
總價：3412.0萬
距離：-
新大墨
成交月 2024/06
樓層：二十一層
坪數：54.6 坪
總價：3427.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新潤君頤
成交月 2023/11
樓層：二層
坪數：55.8 坪
總價：2000.0萬
距離：57 m
良茂詠恆-詠美館
成交月 2022/04
樓層：一層
坪數：54.1 坪
總價：3600.0萬
距離：122 m
威均天璽
成交月 2025/10
樓層：十八層
坪數：54.5 坪
總價：3206.0萬
距離：179 m
威均峰澤
成交月 2024/08
樓層：四層
坪數：49.3 坪
總價：2745.0萬
距離：201 m
寶台天馳
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：33.6 坪
總價：1767.0萬
距離：205 m