新大直-伯爵花園
成交月 2025/08
樓層：十四層
坪數：46.1 坪
總價：1700.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[38.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 48 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準38.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -9.4% / 校正價 38.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 48 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核39.4 ~ 49.3 萬/坪
五股洲子洋為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +22.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.9%
鄰案季變化
-3%
最新價差
-2.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -2.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1410萬
990萬1990萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
282萬
核貸金額
1,128萬
月付
4.3萬/月
建議年收
108萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於39.44萬/坪，這是市場的保守支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有寺廟與火葬場，這些因素可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為49.33萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 74 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.087572LNG: 121.445769RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
五股賀聖宮
TEMPLE
159m
impact
車容坊五股加油站(中油&
GAS STATION
350m
impact
中油加盟 聯華五股站
GAS STATION
538m
impact
新北武盛宮
TEMPLE
565m
impact
邱媽媽生命美學 五股
CREMATORIUM
658m
impact
軌道交通動能
蘆洲 (中和新蘆線)1939m
三民高中 (中和新蘆線)2796m
新莊副都心 (機場捷運)3138m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
38.9萬/坪
新大直-伯爵花園
成交月 2025/03
樓層：五層
坪數：45.0 坪
總價：1700.0萬
距離：-
新大直-伯爵花園
成交月 2024/05
樓層：一層，二層
坪數：39.5 坪
總價：1890.0萬
距離：-
新大直-伯爵花園
成交月 2024/04
樓層：四層
坪數：39.1 坪
總價：1510.0萬
距離：-
新大直-伯爵花園
成交月 2023/11
樓層：八層
坪數：31.6 坪
總價：1195.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北璞麗
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：56.3 坪
總價：1850.0萬
距離：74 m
未來之都2
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：44.9 坪
總價：1860.0萬
距離：80 m
一芳洲
成交月 2025/10
樓層：十二層
坪數：45.7 坪
總價：1780.0萬
距離：86 m
未來之都一期
成交月 2025/05
樓層：五層
坪數：45.2 坪
總價：1820.0萬
距離：133 m
新北合新合心
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：35.0 坪
總價：1500.0萬
距離：162 m