新北超級城市曼哈頓
成交月 2025/08
樓層：十二層
坪數：26.5 坪
總價：1150.0萬
距離：47 m
AI 淨單價演算結果
[35.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 11 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 35.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 11 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.8 ~ 43.1 萬/坪
新莊光華國小西側(原文高一)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+35.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +35.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1750萬
810萬4290萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
350萬
核貸金額
1,400萬
月付
5.3萬/月
建議年收
133萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們認為28.75萬/坪是合理的起始出價，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近加油站可能帶來的噪音和空氣污染，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行對該物件的核貸上限為43.07萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 12 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.000100LNG: 121.432057RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
樹林小雞飯
SUBSTATION
123m
impact
中油樹林站(直營+快保中
GAS STATION
206m
impact
羽辰生命禮儀
CREMATORIUM
362m
impact
全國加油站 大安站
GAS STATION
540m
impact
大安變電所(大安路)
SUBSTATION
558m
impact
軌道交通動能
潭底 (萬大樹林線)1364m
監理所 (萬大樹林線)1682m
亞東醫院 (板南線)2123m
防禦型機能圈
PARK西盛廣場
54mPARK大豐公園
111mPARK十三公公園
251mSCHOOL溪崑國中
257mPARK新莊區鄰里公園
342mPARK新莊區鄰里公園
353m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
50.1萬/坪
超級城市SUPER2愛丁堡
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：33.4 坪
總價：1450.0萬
距離：103 m
超級城市Super讚
成交月 2025/09
樓層：十一層
坪數：32.0 坪
總價：1480.0萬
距離：119 m
新北超級城市SUPER3威尼斯
成交月 2025/06
樓層：十二層
坪數：39.0 坪
總價：1750.0萬
距離：127 m
台信享世代
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：44.1 坪
總價：1620.0萬
距離：204 m