新殿清境
成交月 2024/10
樓層：一層
坪數：28.3 坪
總價：1150.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[40.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準54.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 40.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核41.4 ~ 68.1 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.5%
鄰案季變化
+29.5%
最新價差
-41.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +29.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -41.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價1150萬
855萬1295萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
230萬
核貸金額
920萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是41.36萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到鄰近新店區第四公墓，這可能影響未來轉售價值，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為68.13萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.953257LNG: 121.553647RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新店明聖宮
TEMPLE
454m
impact
新店南青宮-朱府王爺
TEMPLE
711m
impact
新店區第四公墓
CEMETERY
779m
impact
軌道交通動能
新店 (松山新店線)2016m
新店區公所 (松山新店線)2029m
七張 (松山新店線)2667m
防禦型機能圈
SCHOOL青潭國小
106mPARK青潭公園
557m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
40.6萬/坪
新殿清境
成交月 2024/03
樓層：二層
坪數：30.9 坪
總價：1250.0萬
距離：-
新殿清境
成交月 2023/11
樓層：一層
坪數：21.6 坪
總價：900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
春風如意
成交月 2022/12
樓層：十一層
坪數：39.9 坪
總價：1560.0萬
距離：185 m
秀水蘊
成交月 2023/12
樓層：六層，七層
坪數：43.7 坪
總價：1510.0萬
距離：213 m
翠松園
成交月 2024/03
樓層：六層
坪數：23.0 坪
總價：930.0萬
距離：226 m
山林溪
成交月 2024/05
樓層：七層
坪數：33.1 坪
總價：1240.0萬
距離：292 m
新北潭天天廈
成交月 2025/09
樓層：十三層
坪數：21.3 坪
總價：1060.0萬
距離：307 m