新潤心苑

淡水區的未來增值潛力新北市淡水區濱海路二段202巷65弄
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B5
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AI 淨單價演算結果
[32.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -5.5% / 校正價 34 萬/坪

    參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.5 ~ 38.3 萬/坪

    淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +2.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.9%
鄰案季變化
+4.8%
最新價差
-10.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -10.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1129萬
910萬1265萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
226萬
核貸金額
903萬
月付
3.4萬/月
建議年收
86萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於34.49萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的沙崙變電所可能影響未來的轉售價值，我們需要進一步調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為38.34萬/坪，這是我們的談判天花板，無法再提高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 173 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.192495LNG: 121.434304

嫌惡設施警示

沙崙變電所
SUBSTATION
593m
impact
淡水大庄埔福德廟府
TEMPLE
773m
impact
淡水行忠宮
TEMPLE
851m
impact
淡水正興宮
TEMPLE
908m
impact

軌道交通動能

濱海沙崙 (淡海輕軌)367m
濱海義山 (淡海輕軌)436m
台北海洋大學 (淡海輕軌)767m

防禦型機能圈

PARK公七簡易自然公園
206m
SCHOOL淡海國小
632m
PARK淡水區鄰里公園
755m
SCHOOL台北海洋科技大學淡水
801m
PARK公二十三號公園
883m
PARK公二十二公園
947m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新潤心苑
成交月 2023/05
27.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：44.3 坪
總價：1150.0萬
距離：-
新潤心苑
成交月 2023/04
26.2萬/坪
樓層：六層
坪數：44.3 坪
總價：1088.0萬
距離：-
新潤心苑
成交月 2023/03
27.7萬/坪
樓層：十五層
坪數：44.3 坪
總價：1150.0萬
距離：-
新潤心苑
成交月 2023/03
27.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：44.3 坪
總價：1155.0萬
距離：-
新潤心苑
成交月 2023/02
27.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：44.3 坪
總價：1132.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
佳昂新家
成交月 2025/07
34.3萬/坪
樓層：四層
坪數：35.0 坪
總價：1050.0萬
距離：33 m
合謙耀時代
成交月 2025/08
38.5萬/坪
樓層：二層
坪數：31.2 坪
總價：1065.0萬
距離：41 m
新北天琴
成交月 2025/07
28.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：29.6 坪
總價：835.0萬
距離：42 m
晴空23
成交月 2021/01
19.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：50.4 坪
總價：925.0萬
距離：54 m
新市168
成交月 2025/09
28.6萬/坪
樓層：二層
坪數：35.8 坪
總價：1023.0萬
距離：72 m