新潤潤青

擁有綠意與便利的理想居所桃園市中壢區青埔路與青商路交叉口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 19 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[34.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -32.8% / 校正價 33.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    32 ~ 33.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +0.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.8%
鄰案季變化
-6.1%
最新價差
-48.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -48.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1154萬
1065萬1325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
231萬
核貸金額
923萬
月付
3.5萬/月
建議年收
88萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價是 31.98 萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該區域的社區溢價率為 -32.8%，顯示出價格低於周邊平均水平，這是我出價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 33.67 萬/坪，我不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 38 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.007848LNG: 121.201710

嫌惡設施警示

洽溪 福德祠｜土地公
TEMPLE
772m
impact
福懋青埔加油站(直營+自
GAS STATION
945m
impact

軌道交通動能

桃園體育園區 (機場捷運)673m
高鐵桃園站 (機場捷運)1417m
領航 (機場捷運)2654m

防禦型機能圈

PARK領航公園
52m
PARK青埔兒13公園
160m
PARK中壢區鄰里公園
231m
PARK清溪兒童公園
317m
PARK中壢區鄰里公園
447m
PARK青塘園
462m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新潤潤青
成交月 2025/10
32.6萬/坪
樓層：四層
坪數：36.9 坪
總價：1093.0萬
距離：-
新潤潤青
成交月 2025/09
34.4萬/坪
樓層：七層
坪數：37.2 坪
總價：1170.0萬
距離：-
新潤潤青
成交月 2025/08
33.4萬/坪
樓層：六層
坪數：40.1 坪
總價：1230.0萬
距離：-
新潤潤青
成交月 2025/08
34.3萬/坪
樓層：八層
坪數：37.2 坪
總價：1158.0萬
距離：-
新潤潤青
成交月 2025/07
33.3萬/坪
樓層：三層
坪數：37.2 坪
總價：1110.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
明日NO.2國璽苑
成交月 2015/10
26.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：73.4 坪
總價：1636.0萬
距離：52 m
國都苑
成交月 2017/07
26.7萬/坪
樓層：六層
坪數：40.0 坪
總價：923.0萬
距離：71 m
璞園畾畾青
成交月 2026/01
57.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：62.1 坪
總價：3171.0萬
距離：98 m
HLV‧栢
成交月 2025/12
52.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：88.2 坪
總價：4228.0萬
距離：120 m
豐郡京硯
成交月 2024/04
40.1萬/坪
樓層：二層
坪數：39.5 坪
總價：1360.0萬
距離：183 m