新潤興業新知段新建大樓
成交月 2024/07
樓層：全部
坪數：5871.7 坪
總價：299000.0萬
距離：-
新潤興業新知段新建大樓
新莊副都心，生活機能一應俱全的理想居所！新北市新莊區新知五路與新知八路交叉口
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 11
AI 淨單價演算結果
[58.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準63.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 61.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核62 ~ 72.3 萬/坪
新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+11.1%
最新價差
-11.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價100萬
100萬15545萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
20萬
核貸金額
80萬
月付
0.3萬/月
建議年收
8萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我的出價為62.01萬/坪，這是我能接受的最高價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，可能影響空氣品質和安全，這是我壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為72.25萬/坪，這是我能接受的最高價格，超過此價我將不考慮。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.062971LNG: 121.454680RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
213m
impact
中油直營自助 五股工業
GAS STATION
217m
impact
台灣中油 大全站(加盟)
GAS STATION
387m
impact
台灣中油 柑園五工站
GAS STATION
388m
impact
中南北骨灰罈工廠/最便
CREMATORIUM
449m
impact
軌道交通動能
新北產業園區 (環狀線)476m
新北產業園區 (機場捷運)476m
新莊副都心 (機場捷運)1004m
防禦型機能圈
PARK福智2號廣場
204mPARK福慧都會公園
213mPARK福智公園
320mPARK福智1號廣場
359mPARK五工1號廣場
462mPARK五工2號廣場
502m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
58.7萬/坪
鄰案比價樣本
中興大樓
成交月 2024/06
樓層：十二層
坪數：42.3 坪
總價：1900.0萬
距離：143 m
台灣智匯總部
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：97.9 坪
總價：5188.0萬
距離：228 m
新潤莫內花園
成交月 2025/08
樓層：五層
坪數：44.8 坪
總價：2590.0萬
距離：230 m
寰宇一號
成交月 2022/03
樓層：九層
坪數：136.9 坪
總價：6421.0萬
距離：257 m
天藝
成交月 2024/07
樓層：八層
坪數：52.5 坪
總價：2380.0萬
距離：327 m